⭐⭐Livre « 99 trucs pour s’enrichir »

Introduction

« 99 trucs pour s’enrichir » est un livre canadien sur la gestion des finances personnelles. Il a été écrit par un collectif de spécialistes, Michel Girard, André Boulais, Fabien Major, Ghislain Larochelle, Frédéric Allali, Stéphane Desjardins et Lili Marchand. Ce livre présente des méthodes faciles à utiliser pour vous aider à économiser, acheter une maison, réduire vos impôts, etc. La plupart des conseils sont de bon sens. Certains sur l’immobilier sont plus intéressants. C’est ce qui est détaillé ci-dessous.

Points clés à retenir

Techniques de négociation

• Écouter 80%, parler 20%, ne pas avoir peur des silences. Le but étant d’obtenir des infos du vendeur.
• Être préparé
• Comprendre pourquoi le vendeur veut vendre. L’aider à atteindre ses objectifs, moyennant un prix intéressant
• Être flexible/créatif
• Ne pas laisser ses émotions ou son égo rentrer en ligne de compte, même s’il y a eu un investissement important en temps

Alternatives aux prêteurs privés (usuriers)

La marge hypothécaire est une option, mais qui vient avec un coût. La marge hypothécaire est une ligne de crédit qui devient de plus en plus importante à mesure que l’hypothèque est payée, mais le taux consenti n’a rien à voir :5-6% actuellement au lieu de 2% environ pour l’hypothèque.

Plutôt que d’acheter directement une maison, il est possible d’effectuer une location avec option d’achat. Un investisseur achète la maison, vous la loue puis vous la vend. Cela vous donne la flexibilité de goûter la marchandise avant de sauter le pas.

Balance de vente (ou solde de vente)

Une balance de vente est un crédit octroyé par le vendeur à l’acheteur.

• Avantage pour l’acheteur : permet de réduire la mise de fonds et d’où un meilleur rendement sur la mise de fonds; taux d’intérêt réduit (3-6%) par rapport au prêteur privé; remboursable n’importe quand, échelonnable sur plusieurs années.

• Avantage pour le vendeur : report jusqu’à 5 ans du gain en capital, permet de hâter la vente, contrat notarié, rendement supérieur au compte à terme.

Dépôt pré-achat

• L’éviter si possible
• Si nécessaire, payer le moins possible. Norme : 1-5%
• Prévoir dans l’offre d’achat les modalités de remboursement en cas de non vente. Le dépôt peut en effet être compliqué à récupérer…

Droit de mutation (taxe de Bienvenue)

Après l’achat, vous devrez payer une taxe de mutation assise sur une évaluation municipale mise à jour tous les trois ans. Les taxes municipales, quant à elles, sont basées sur la « valeur uniformisée » qui est mise à jour chaque année. Si l’on souhaite contester l’évaluation municipale, il faut quand même payer la taxe de bienvenue, puis envoyer une mise en demeure à la municipalité pour contester l’évaluation (prendre avis chez un avocat au préalable). Il est bon de vérifier aussi s’il y a un programme de remboursement à la municipalité.

Rénovations

Voici une liste de contrôle.

• Éviter les « tant qu’à faire ». Se faire assister par un architecte.
• Établir un budget
• Demander plusieurs soumissions une fois les plans et devis préparés
• Acheter à l’avance ce qui sera requis pour profiter des aubaines
• Prévoir l’impact sur le quotidien. Rester disponible pendant les travaux.
• S’informer sur le permis de rénovation (quelques semaines de délai)
• Contrat écrit
• Plaintes à faire : cour des petites créances (<15k$), cour du Québec, cour supérieure, office de protection du consommateur, régie du bâtiment du Québec si l’entrepreneur est accrédité.
• Si l’entrepreneur n’est pas payé, il peut procéder à une hypothèque légale de la construction sur l’immeuble.
• Calendrier des paiements en fonction de l’avancement des travaux, pas de dates fixées à l’avance
• Demander un reçu indiquant date de paiement, motif du paiement et montant
• Conserver 10-15% du montant du contrat et le verser seulement 30 jours après la fin des travaux pour s’assurer qu’il n’y a pas d’hypothèque légale de la construction sur l’immeuble.
• En cas de sous-traitants, l’entrepreneur doit démontrer qu’il a payé les travaux exécutés par eux. Ou bien émettre des chèques conjoints…
• Rénover avec l’aide de l’état.
• Conserver les factures des rénovations (pour revente du bien)
• Rénovations les plus rentables : Cuisine +50-100% environ 20k$, Salle de bain +75-100% environ 10k$, Fenêtres-Portes-Aménagement cave-Chauffage remplacé-Thermopompe/Foyer +50-75%.
• Si budget serré pour rénovations : repeindre, remplacer les tuiles, comptoirs et éviers.
• Repeindre la corniche, le balcon, ou la façade est très rentable.

Regrets après l’achat

Voici typiquement ce que regrettent les acheteurs après coup.

• Manque de place pour les affaires accumulées
• Ne pas avoir fait les rénovations avant d’avoir emménagé (c’est moins drôle pendant)
• Poches vides, prévoir 4-10% prix d’achat pour dépenses juste après l’achat
• Le quartier révèle ses surprises ! Parler aux voisins pour savoir ce qui se passe.
• Le trafic : Il faut passer dans le quartier aux heures de pointe.

Assurance titre

L’assurance titre serait à considérer si :

• Les titres de propriété contiennent des ambiguïtés
• Les vérifications du notaire ne sont pas terminées au moment de la transaction
• Le certificat de localisation est incomplet ou contient une erreur
• Présence d’une clause imprécise dans les actes antérieurs
• La propriété contient un historique litigieux
• Non-conformité avec les règlements municipaux

Remboursement hypothécaires anticipés

Le remboursement anticipé :

• A du sens si aucune autre dette (les autres dettes ont des taux bien supérieurs).
• N’a pas de sens dans le cas d’un immeuble locatif où les intérêts sont déductibles des impôts.

Quelques remarques en vrac

Après la première offre de la banque, négocier et discuter des points suivants:

1. Demander une hypothèque sur 15 ans plutôt que sur 25 ou 30 ans. Cela diminue le coût des intérêts. Même si ce n’est pas suggéré par les auteurs, dans le même ordre d’idée, demander des paiements hebdo plutôt que mensuels, car ça allège le coût du crédit.
2. Profiter des espaces non utilisés pour les rénover (aide d’un architecte) : grenier, sous-sol. On gagne ainsi en surface habitable.
3. La maison en banlieue est moins chère apparemment. Le coût d’une deuxième auto est d’environ 10k$ par an tout compris. Les acheteurs font aussi l’erreur d’acheter trop grand, avec les coûts que ça implique : assurance, entretien, chauffage, taxes.
4. Au moment du déménagement, filmer l’appartement pour démontrer qu’il n’a pas été abîmé au moment du départ. Idem pour le nouveau logement avant d’y déposer quoi que ce soit. Prévenir l’assureur et fournir une liste d’inventaire (voir site Info Assurance pour gabarit).

Commentaires

Il s’agit d’un livre sur le marché canadien, mais beaucoup de points s’appliquent aussi au marché français. En tout cas, ça peut donner des idées de questions à poser à votre banquier. Le livre est aussi intéressant pour ses conseils pour réduire ses impôts.

P.S.: Si vous êtes en France, profitez tant que vous le pouvez des prêts à taux fixes sur 15 à 25 ans. Les Canadiens n’ont pas cette chance.