Introduction
Le livre The Secrets of the Canadian Real Estate Market par l’investisseur immobilier Don R. Campbell expose sa méthodologie pour déterminer où l’on se trouve dans le cycle de l’immobilier et se positionner en conséquence.
Points clés à retenir
Cycle immobilier
L’existence d’un cycle immobilier est caractéristique des économies de marché dotées d’un secteur financier dérégulé.
Les phases typiques d’un cycle immobilier sont le boom, la crise et la reprise.
La croissance démographique augmente la demande de biens immobiliers. L’augmentation de la demande est suivie d’une forte augmentation des loyers, ce qui entraîne une augmentation de la valeur des terrains en raison des rendements plus élevés des immeubles. S’ensuit une augmentation significative de la construction de nouveaux bâtiments dans la mesure où les entreprises de construction réalisent des marges plus élevées. Enfin, un excès de construction conduit à une offre excédentaire qui se traduit finalement par des réductions de loyer et une baisse subséquente des prix de l’immobilier.
Les investisseurs peuvent investir de manière stratégique en comprenant où se situe leur marché local dans le cycle. Cette compréhension doit être basée sur des faits concrets.
La durée du cycle immobilier varie entre 7 et 18 ans.
Il existe des exceptions au cycle immobilier : les biens immobiliers d’exception. Il existe également des « points névralgiques » (nouveau zonage permettant la densification, grand projet d’infrastructure, etc.), mais ceux-ci finiront par se retrouver pris dans le cycle.
Suivre un cycle immobilier
Pour évaluer les prix de l’immobilier, n’utilisez pas de moyennes ou de médianes. Le changement de prix pourrait être dû à une part plus faible ou plus élevée de transactions immobilières de grande valeur dans le mix. Il est plus fiable d’utiliser ces indicateurs:
• Indices : par exemple, indice Teranet Banque Nationale du Canada
• Moyennes mobiles : par exemple, moyenne mobile sur 12 mois basée sur les prix MLS mensuels
La durée du cycle et les phases du cycle ne peuvent pas être prédites.
Il est important de distinguer les facteurs clés du cycle, qui ont un impact durable sur le cycle, des modulateurs du marché, qui peuvent provoquer un changement temporaire des conditions du marché. Ces modulateurs du marché peuvent être confondus avec un changement de phase dans le cycle par des investisseurs inexpérimentés.
Facteurs clés
Ils peuvent être divisés en plusieurs catégories : démographiques, financiers et émotionnels. Ils influencent directement la demande et l’offre, mais n’entraînent pas de réactions similaires du marché.
• Une croissance démographique soudaine peut rapidement générer un changement rapide dans le cycle immobilier
• L’augmentation du niveau des loyers n’a généralement pas d’impact rapide sur la progression du cycle
• Un changement dans le nombre de jours nécessaires pour vendre un bien immobilier peut induire un achat de panique à cause du syndrome « FOMO » ou peur de rater l’occasion.
L’effet combiné de plusieurs facteurs clés peut rapidement propulser le cycle vers la phase suivante, mais aucun facteur clé ne peut à lui seul produire ce résultat.
Facteurs démographiques
- Migration nette
- Taux de vacance de l’immobilier locatif
- Niveaux d’emploi
- L’échelle de la construction de logements
- Nombre d’accédants à la propriété
Facteurs financiers
- Retour sur investissement
- Les niveaux de loyer : utilisez le loyer du marché dans les régions à loyer contrôlé.
- Niveau de revenu de la propriété avant impôt
- Disponibilité du financement
- PIB : L’immobilier contribue de manière significative au PIB des villes.
- Valorisations immobilières
- Accessibilité de l’immobilier
- L’abordabilité de la location
Facteurs émotionnels
- Nombre moyen de jours qu’il faut pour vendre un bien immobilier
- Revitalisation : lorsque la valeur des maisons augmente, les propriétaires sont enclins à faire des travaux.
- Le nombre d’annonces de biens immobiliers à vendre : évolue parallèlement au nombre moyen de jours ci-dessus.
- Niveaux des ventes
Modulateurs de marché
- Taux d’intérêt : lors de l’augmentation des taux d’intérêt, les investisseurs inexpérimentés penseront que le boom est terminé, ce qui le rendra plus susceptible de se terminer. Lors de la baisse des taux : les investisseurs inexpérimentés feront des achats impulsifs en pensant que le boom durera un certain temps. À l’inverse, les investisseurs stratégiques tiendront compte des facteurs clés.
- Facilité d’emprunt : l’investisseur stratégique s’assure d’avoir accès aux financements conventionnels et alternatifs.
- Confiance dans l’investissement réel en tant que véhicule d’investissement
- Inflation
- Modifications législatives (fiscalité, collectivité locale)
- Investisseurs étrangers dans l’immobilier local
- Alternatives d’investissement
Méthodologie
La méthodologie de Don R. Campbell consiste à déterminer où vous vous trouvez dans le cycle immobilier à partir de la situation sur chacun des facteurs clés.
Par exemple, pour ce qui concerne la migration nette: l’accroissement de population est maximal au milieu du boom et est minimal au milieu de la phase de crise.
Le cycle immobilier en pratique
- Suivre les tendances à long terme des facteurs clés
- Normalisez les données. Les moyennes mobiles sur 12 mois fonctionnent bien.
- Cherchez des réponses à vos questions. Lorsque les facteurs clés ne s’accordent pas entre eux, essayez de savoir pourquoi.
- Gardez les yeux sur la route, devant vous et derrière vous.
Fixer des objectifs
- Se concentrer sur l’accumulation de propriétés n’est pas un objectif approprié
- La liberté financière est un équilibre sain entre les flux de trésorerie (revenus) et les capitaux propres (épargne accumulée)
- Les investisseurs peu avertis peuvent se fixer des objectifs, mais les revoient rarement
Des questions à se poser
- Combien de flux de trésorerie et d’équité dans l’ensemble de mon portefeuille ?
- Rapport prêt-valeur global ?
- Les propriétés sont-elles surexploitées ?
- Quel crédit pourrait être mis à ma disposition ?
- Ai-je des propriétés plus rentables que d’autres ? Pourquoi?
- Mes propriétés ont-elles des capitaux propres qui peuvent travailler plus fort pour moi ?
Obstacles communs à surmonter
- Peur de l’échec : soyez simplement à l’aise avec le risque calculé. Protégez-vous contre la baisse pour profiter de la hausse lorsqu’elle se produira.
- Peur du succès : concentrez-vous sur ce que vous deviendrez plutôt que sur ce que les autres pourraient penser de vous.
- Manque d’engagement envers l’objectif : comme pour tout dans la vie, si vous ne donnez pas le meilleur de vous-même, vous obtenez des résultats médiocres.
- Paralysie de l’analyse : concentrez-vous sur deux scénarios, le meilleur et le pire des cas. Soyez sélectif et n’épuisez pas vos ressources sur des opportunités qui ne correspondent pas à la stratégie globale.
- Mauvaise estime de soi
- Trop d’objectifs : concentrez-vous sur quelques tactiques clés que vous êtes en mesure de mettre en œuvre au moment le plus opportun. Utilisez une équipe pour gérer les tâches quotidiennes lorsque votre portefeuille devient trop volumineux.
- Ne pas planifier : planifier, c’est convoquer le futur dans le présent afin que vous puissiez changer les choses.
Stratégie ABC
Attachez votre ceinture pour la phase d’effondrement (préparez-vous à survivre)
- Serai-je surendetté si les valeurs chutent de 5 %, 10 %, 20 % ? (un ratio prêt-valeur de 90 % est un maximum en tout temps)
- Dois-je vendre pour améliorer mon bilan global ?
- Ai-je un accès adéquat au capital ?
- Le cash-flow sera-t-il toujours positif si les loyers baissent de 5%, 10%, 20% ?
- Y a-t-il des moyens créatifs d’augmenter les flux de trésorerie actuels ?
- Y a-t-il des propriétés qui sous-performent ou inférieures aux standards que je peux vendre tant que les valorisations sont élevées ?
- Y a-t-il des enjeux à régler pour continuer à attirer des locataires de qualité ?
- Tactiques pour se préparer au marasme ? Dois-je trouver des personnes spécifiques pour les exécuter ?
Bâtir sur de bonnes bases pour la phase de récupération (préparez-vous à acheter)
- Ai-je suffisamment accès au capital pour réaliser mon plan ?
- Quelles sont les propriétés les plus performantes de mon portefeuille ? Quoi acquérir pour améliorer mes fonds propres et ma trésorerie ?
- Tactiques pour préparer la reprise ? Dois-je trouver des personnes spécifiques pour les exécuter ?
Capitaliser sur la phase de boom (ne rien faire)
Détendez-vous et profitez de la balade. L’essentiel du travail a été fait au cours des deux phases précédentes.
À propos de tactique
Il existe de nombreuses tactiques en immobilier :
- Acheter et conserver
- Location-vente
- Faire des travaux et revendre
- Vente de gros
- Vente au détail
De nombreux investisseurs (ou novices) ont tendance à répéter la même tactique. Il est préférable de changer de tactique au fur et à mesure que le cycle progresse. Par exemple, il n’est pas conseillé de faire une location-achat pendant la reprise, car le prix d’exercice convenu sera inférieur au niveau général des prix plusieurs années plus tard, bien après le boom.