Le livre The Secrets of the Canadian Real Estate Market par l’investisseur immobilier Don R. Campbell expose sa méthodologie pour déterminer où l’on se trouve dans le cycle de l’immobilier et se positionner en conséquence.

Points clés à retenir

Cycle immobilier

L’existence d’un cycle immobilier est caractéristique des économies de marché dotées d’un secteur financier dérégulé.

Les phases typiques d’un cycle immobilier sont le boom, la crise et la reprise.

La croissance démographique augmente la demande de biens immobiliers. L’augmentation de la demande est suivie d’une forte augmentation des loyers, ce qui entraîne une augmentation de la valeur des terrains en raison des rendements plus élevés des immeubles. S’ensuit une augmentation significative de la construction de nouveaux bâtiments dans la mesure où les entreprises de construction réalisent des marges plus élevées. Enfin, un excès de construction conduit à une offre excédentaire qui se traduit finalement par des réductions de loyer et une baisse subséquente des prix de l’immobilier.

Les investisseurs peuvent investir de manière stratégique en comprenant où se situe leur marché local dans le cycle. Cette compréhension doit être basée sur des faits concrets.

La durée du cycle immobilier varie entre 7 et 18 ans.

Il existe des exceptions au cycle immobilier : les biens immobiliers d’exception. Il existe également des « points névralgiques » (nouveau zonage permettant la densification, grand projet d’infrastructure, etc.), mais ceux-ci finiront par se retrouver pris dans le cycle.

Suivre un cycle immobilier

Pour évaluer les prix de l’immobilier, n’utilisez pas de moyennes ou de médianes. Le changement de prix pourrait être dû à une part plus faible ou plus élevée de transactions immobilières de grande valeur dans le mix. Il est plus fiable d’utiliser ces indicateurs:

• Indices : par exemple, indice Teranet Banque Nationale du Canada

• Moyennes mobiles : par exemple, moyenne mobile sur 12 mois basée sur les prix MLS mensuels

La durée du cycle et les phases du cycle ne peuvent pas être prédites.

Il est important de distinguer les facteurs clés du cycle, qui ont un impact durable sur le cycle, des modulateurs du marché, qui peuvent provoquer un changement temporaire des conditions du marché. Ces modulateurs du marché peuvent être confondus avec un changement de phase dans le cycle par des investisseurs inexpérimentés.

Facteurs clés

Ils peuvent être divisés en plusieurs catégories : démographiques, financiers et émotionnels. Ils influencent directement la demande et l’offre, mais n’entraînent pas de réactions similaires du marché.

• Une croissance démographique soudaine peut rapidement générer un changement rapide dans le cycle immobilier

• L’augmentation du niveau des loyers n’a généralement pas d’impact rapide sur la progression du cycle

• Un changement dans le nombre de jours nécessaires pour vendre un bien immobilier peut induire un achat de panique à cause du syndrome « FOMO » ou peur de rater l’occasion.

L’effet combiné de plusieurs facteurs clés peut rapidement propulser le cycle vers la phase suivante, mais aucun facteur clé ne peut à lui seul produire ce résultat.

Facteurs démographiques

• Migration nette 
• Taux de vacance de l’immobilier locatif 
• Niveaux d’emploi 
• L’échelle de la construction de logements 
• Nombre d’accédants à la propriété 

Facteurs financiers

• Retour sur investissement 
• Les niveaux de loyer : utilisez le loyer du marché dans les régions à loyer contrôlé.
• Niveau de revenu de la propriété avant impôt
• Disponibilité du financement
• PIB : L’immobilier contribue de manière significative au PIB des villes.
• Valorisations immobilières 
• Accessibilité de l’immobilier 
• L’abordabilité de la location

Facteurs émotionnels

• Nombre moyen de jours qu’il faut pour vendre un bien immobilier 
• Revitalisation : lorsque la valeur des maisons augmente, les propriétaires sont enclins à faire des travaux.
• Le nombre d’annonces de biens immobiliers à vendre : évolue parallèlement au nombre moyen de jours ci-dessus.
• Niveaux des ventes 

Modulateurs de marché

• Taux d’intérêt : lors de l’augmentation des taux d’intérêt, les investisseurs inexpérimentés penseront que le boom est terminé, ce qui le rendra plus susceptible de se terminer. Lors de la baisse des taux : les investisseurs inexpérimentés feront des achats impulsifs en pensant que le boom durera un certain temps. À l’inverse, les investisseurs stratégiques tiendront compte des facteurs clés.
• Facilité d’emprunt : l’investisseur stratégique s’assure d’avoir accès aux financements conventionnels et alternatifs.
• Confiance dans l’investissement réel en tant que véhicule d’investissement
• Inflation
• Modifications législatives (fiscalité, collectivité locale)
• Investisseurs étrangers dans l’immobilier local
• Alternatives d’investissement

Méthodologie

La méthodologie de Don R. Campbell consiste à déterminer où vous vous trouvez dans le cycle immobilier à partir de la situation sur chacun des facteurs clés.

Par exemple, pour ce qui concerne la migration nette: l’accroissement de population est maximal au milieu du boom et est minimal au milieu de la phase de crise.

Le cycle immobilier en pratique

1. Suivre les tendances à long terme des facteurs clés
2. Normalisez les données. Les moyennes mobiles sur 12 mois fonctionnent bien.
3. Cherchez des réponses à vos questions. Lorsque les facteurs clés ne s’accordent pas entre eux, essayez de savoir pourquoi.
4. Gardez les yeux sur la route, devant vous et derrière vous.

Fixer des objectifs

• Se concentrer sur l’accumulation de propriétés n’est pas un objectif approprié
• La liberté financière est un équilibre sain entre les flux de trésorerie (revenus) et les capitaux propres (épargne accumulée)
• Les investisseurs peu avertis peuvent se fixer des objectifs, mais les revoient rarement

Des questions à se poser

• Combien de flux de trésorerie et d’équité dans l’ensemble de mon portefeuille ?
• Rapport prêt-valeur global ?
• Les propriétés sont-elles surexploitées ?
• Quel crédit pourrait être mis à ma disposition ?
• Ai-je des propriétés plus rentables que d’autres ? Pourquoi?
• Mes propriétés ont-elles des capitaux propres qui peuvent travailler plus fort pour moi ?

Obstacles communs à surmonter

1. Peur de l’échec : soyez simplement à l’aise avec le risque calculé. Protégez-vous contre la baisse pour profiter de la hausse lorsqu’elle se produira.
2. Peur du succès : concentrez-vous sur ce que vous deviendrez plutôt que sur ce que les autres pourraient penser de vous.
3. Manque d’engagement envers l’objectif : comme pour tout dans la vie, si vous ne donnez pas le meilleur de vous-même, vous obtenez des résultats médiocres.
4. Paralysie de l’analyse : concentrez-vous sur deux scénarios, le meilleur et le pire des cas. Soyez sélectif et n’épuisez pas vos ressources sur des opportunités qui ne correspondent pas à la stratégie globale.
5. Mauvaise estime de soi
6. Trop d’objectifs : concentrez-vous sur quelques tactiques clés que vous êtes en mesure de mettre en œuvre au moment le plus opportun. Utilisez une équipe pour gérer les tâches quotidiennes lorsque votre portefeuille devient trop volumineux.
7. Ne pas planifier : planifier, c’est convoquer le futur dans le présent afin que vous puissiez changer les choses.

Stratégie ABC

Attachez votre ceinture pour la phase d’effondrement (préparez-vous à survivre)

• Serai-je surendetté si les valeurs chutent de 5 %, 10 %, 20 % ? (un ratio prêt-valeur de 90 % est un maximum en tout temps)
• Dois-je vendre pour améliorer mon bilan global ?
• Ai-je un accès adéquat au capital ?
• Le cash-flow sera-t-il toujours positif si les loyers baissent de 5%, 10%, 20% ?
• Y a-t-il des moyens créatifs d’augmenter les flux de trésorerie actuels ?
• Y a-t-il des propriétés qui sous-performent ou inférieures aux standards que je peux vendre tant que les valorisations sont élevées ?
• Y a-t-il des enjeux à régler pour continuer à attirer des locataires de qualité ?
• Tactiques pour se préparer au marasme ? Dois-je trouver des personnes spécifiques pour les exécuter ?

Bâtir sur de bonnes bases pour la phase de récupération (préparez-vous à acheter)

• Ai-je suffisamment accès au capital pour réaliser mon plan ?
• Quelles sont les propriétés les plus performantes de mon portefeuille ? Quoi acquérir pour améliorer mes fonds propres et ma trésorerie ?
• Tactiques pour préparer la reprise ? Dois-je trouver des personnes spécifiques pour les exécuter ?

Capitaliser sur la phase de boom (ne rien faire)

Détendez-vous et profitez de la balade. L’essentiel du travail a été fait au cours des deux phases précédentes.

À propos de tactique

Il existe de nombreuses tactiques en immobilier :

• Acheter et conserver
• Location-vente
• Faire des travaux et revendre
• Vente de gros
• Vente au détail

De nombreux investisseurs (ou novices) ont tendance à répéter la même tactique. Il est préférable de changer de tactique au fur et à mesure que le cycle progresse. Par exemple, il n’est pas conseillé de faire une location-achat pendant la reprise, car le prix d’exercice convenu sera inférieur au niveau général des prix plusieurs années plus tard, bien après le boom.

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A bien des égards, les prix immobiliers canadiens sont parmi les plus surévalués dans le monde.

Le livre de Hilliard MacBeth « When the Bubble Bursts » explique les origines de la bulle spéculative canadienne, son évolution probable et comment s’en protéger.

Points clés à retenir

Qu’est-ce qu’une bulle ?

Jeremy Grantham a constaté que sur 28 bulles majeures, toutes ont régressé jusqu’à la tendance d’origine.

Robert Shiller fait la comparaison suivante à propos des bulles.

Bulle immobilière canadienne

La synchronisation des cycles immobiliers à travers le monde est un phénomène récent qui remonte à une vingtaine d’années. L’indice Teranet (composé de 11 villes canadiennes) est passé de 68 en 2000 à 167 en 2015. [Note: il est de 262 en mai 2021]

Vancouver et Toronto sont considérés comme très inabordables tandis que Montréal est considéré comme modérément inabordable en utilisant un critère de prix médian sur revenu médian. Parmi les autres économies développées, c’est au Canada que l’abordabilité s’est le plus détériorée. Contrairement à Hong Kong où le manque de terres brutes est à l’origine de la flambée des prix, ce n’est pas le cas pour le Canada (sauf Vancouver).

Un krach immobilier s’est produit en Allemagne (1980), au Japon (1989) et aux États-Unis (2005) lorsque les prix ont atteint le niveau actuellement observé pour le Canada et l’Australie. Pour revenir à des niveaux normaux, les prix devraient baisser de 40% par rapport à leur niveau de 2015.

Le discours médiatique justifie le niveau des prix

« Tant que les taux d’intérêt sont bas, le prix des logements ne peut pas baisser »… Pourtant, il suffit de considérer l’exemple du Japon pour réaliser que c’est faux. Les prix ont chuté de 60% depuis 1989 malgré des taux d’intérêt proches ou inférieurs à zéro.

« L’immigration ou son cousin le riche investisseur étranger font monter les prix »… mais la migration nette, bien qu’élevée, est inférieure à celle de la Nouvelle-Zélande ou de l’Australie. Elle est à peine plus élevée qu’aux États-Unis qui ont tout récemment connu à krach immobilier majeur. D’autre part, des endroits comme Regina, Saskatoon et Winnipeg n’attirent pratiquement aucun immigrant, mais ont connu des hausses de prix encore plus rapides.

Absence de statistiques sur les acheteurs

Remarquez qu’il n’y a pas de statistiques sur les acheteurs de biens immobiliers : s’agit-il d’une famille, d’un individu ou d’une entreprise? On ne connaît même pas le pays de résidence de l’acheteur.

Les acheteurs étrangers achètent des condos parce que peu de surveillance est requise pour ces propriétés. C’est là que l’acheteur étranger insaisissable semble avoir un impact important, principalement à Toronto et à Vancouver. Évidemment, ce n’est pas le meilleur investissement immobilier à cause des dépenses inhérentes.

Déclassement d’une génération

La génération Y a connu moins de formations familiales et est restée plus tard avec ses parents que les générations précédentes. Ils ont plus de dettes pour financer leurs études, un taux de chômage et de pauvreté plus élevé; ils ont des niveaux de richesse et de revenus personnels inférieurs à ceux des générations précédentes.

La dette privée atteint des sommets

La dette privée est la principale raison qui alimente le boom immobilier. Il a augmenté à un rythme époustouflant. Il est passé de 100 à 200% du PIB avec des normes de crédit laxistes et des assurances financées par le gouvernement pour les prêteurs.

Le cycle du crédit est considéré comme procyclique car les banquiers deviennent optimistes vers le sommet alors qu’ils devraient au contraire se montrer plus prudent. Au creux du cycle, ils deviennent trop prudents pour éviter les erreurs qui pourraient leur coûter leur travail alors que les emplois se font rares. Ils contribuent donc aux excès au pic et au creux du cycle.

Certains, comme Richard Vague, avaient mis en garde contre le danger d’une expansion rapide de la dette du secteur privé. La crise de 2008 n’a pas tant été créée par le krach boursier ou l’effondrement des prêts hypothécaires à risque que par un endettement excessif.

Crise à venir au Canada

Une crise est donc probable au Canada. Le résultat serait que les ménages feraient tout leur possible pour sauver leur maison et rembourser la dette en réduisant leur consommation au strict minimum. L’économie en souffrira gravement. Voici les déclencheurs possibles: les taux d’intérêt augmentent suffisamment pour affecter significativement les paiements mensuels, ou une récession se produit, ou la bulle éclate tout simplement.

Minsky a posé « l ‘hypothèse de l’instabilité financière » qui va à l’encontre de l’hypothèse de l’équilibre économique. Selon sa théorie, le système financier oscille entre robustesse et fragilité en phase avec le cycle économique et le cycle du crédit. Plus une tendance se poursuit, plus les gens sont convaincus qu’elle se poursuivra pour toujours. Au Canada, la tendance actuelle a commencé vers 1990.

La croyance selon laquelle l’immobilier est un investissement sûr fait que de plus en plus de gens emprunteront des sommes de plus en plus importantes. Le système devient de plus en plus fragile.

Ensuite, il y a ce qu’on appelle un « moment Minsky ». C’est à ce moment que les prêteurs se rendent compte que de plus en plus d’emprunteurs sont incapables de couvrir leurs paiements d’intérêts. Cependant, les seuls actifs disponibles pour rembourser le prêt sont ceux qui ont été payés par de l’argent emprunté. Mais une fois qu’ils commencent à les vendre, le prix des actifs commence à baisser. À mesure que la valeur des actifs diminue, davantage de prêts tombent en défaut (capitaux propres négatifs) ce qui poussent encore plus les prix à la baisse. À ce stade, même les emprunteurs prudents auront un prêt supérieur à la valeur de leur maison.

Par la suite, les banques sont mises en difficulté puisqu’elles ne sont pas autorisées à réviser de 30% la valeur du bien. Le gouvernement n’aura d’autre choix que d’intervenir. Il faut savoir que plus de 60% des prêts hypothécaires ont une forme d’assurance hypothécaire couverte par le gouvernement.

Des bulles partout

Les bulles immobilières sont un phénomène récent, avec l’exemple le plus ancien aux États-Unis et au Canada après la Seconde Guerre mondiale. La bulle de spéculation foncière, en revanche, était toujours courante mais restait un phénomène local.

L’indice de Shiller montre que le prix des logements aux États-Unis n’a augmenté en valeur que de 30% après l’inflation entre 1890 et maintenant, soit près de 0% par an.

En Espagne, les prix ont presque triplé entre 1998 et 2007, puis sont revenus à la tendance.

Le mythe de l’investissement immobilier

La vraie valeur d’une maison est la valeur actualisée des paiements de location économisés. En d’autres termes, il s’agit du prépaiement de la location du logement.

Les personnes qui ont plus de biens immobiliers que la valeur actualisée des locations souffrent plus que les autres lorsque la bulle éclate. C’est le cas des baby-boomers par exemple.

Cela s’applique également aux propriétaires qui louent.

Le locataire s’en sortira mieux s’il achète lorsque la bulle éclate. Son sort s’améliorera aussi s’il ne le fait pas, car sa position relative par rapport à son propriétaire en ce qui concerne la valeur nette s’améliorera.

Nous avons tous entendu:
« Pourquoi payer un loyer à un propriétaire alors que je peux constituer accumuler du patrimoine et faire un investissement en étant propriétaire d’une maison ? »
« Payer un loyer, c’est comme jeter votre argent par les fenêtres. »

Qu’en est-il du coût réel de l’accession à la propriété ?

En supposant un prix de 500k $, un acompte de 100k $ (= 20% pour éviter une assurance SCHL de 8k $ à 15k $), une hypothèque de 400k $ (25 ans).

Deux tiers des prêts hypothécaires sont à taux fixe. Pour ce type de prêt, les taux fixes sont réinitialisés tous les 5 ans. Compte-tenu du faible niveau de taux actuel, il est prudent de prendre en compte des taux d’intérêt plus élevés qu’actuellement. Quant à eux, les taux variables sont réinitialisés plus fréquemment que les taux fixes.

1. Élément le plus important: le coût de l’hypothèque
   • taux d’intérêt à 4,8%. Coût d’intérêt total = 284k $, paiements mensuels de 2281 $.
   • taux d’intérêt à 6,5%. Coût d’intérêt total = 404k $, paiements mensuels de 2679 $ ou environ 16000 $ par an.
2. Coût total de possession
   Comprend des éléments tels qu’une rénovation, une remise à neuf, une assurance, des taxes municipales. 4% de la valeur est une estimation prudente. Cela représenterait environ 20000 $ par an. L’hypothèse est que tous les travaux d’entretien permettent au bâtiment de ne pas se déprécier en valeur 25 ans plus tard à la fin du prêt.
3. Épargne forcée
   Le montant de 400 000 $ n’est pas vraiment un coût de possession et devrait être éliminé en comparaison avec la location. Au total, le coût d’acquisition de la propriété s’élève à 36k $ par an ou 3000 $ par mois.

Qu’en est-il du coût de la location ?

En supposant un loyer mensuel de 2 000 $, le revenu « disponible » par rapport à la propriété du logement est de 1 000 $. Si cela est investi une fois par an à 5% (et non gaspillé dans des dépenses discrétionnaires ou des vacances), alors après 25 ans, cela deviendrait: 572k $.

Supposons maintenant que le locataire dispose de 400k $ d’économies à l’année 0, son investissement total passerait à 1,33m $ sur 25 ans. La maison de l’acheteur (pas d’hypothèque cette fois) devrait atteindre ce montant pour qu’il soit gagnant par rapport à la location.

Pourquoi le mythe de l’investissement immobilier existe-t-il?

C’est à cause de l’effet de levier. Il suffit que la maison augmente de 100k $ en valeur pour que l’acheteur de la maison ait un gain de 100% sur son acompte de 100k $.

Historiquement, l’accession à la propriété en tant qu’investissement ne présente pratiquement aucun avantage financier, sauf temporairement pendant les périodes de croissance rapide.

Un exemple d’investissement immobilier réussi: acheter en 1995 avant que la bulle ne commence à se former, puis vendre au plus haut point (maintenant), enfin ne pas réinvestir les gains dans l’immobilier.

Corrigés de l’inflation, les études historiques montrent qu’il n’y a pas d’augmentation des prix des logements. Les gens ont tendance à se souvenir du prix qu’ils ont payé pour leur maison même si c’était il y a 50 ans, mais ils ne se souviennent pas des autres prix. Par exemple, entre 1975 et 2014 aux États-Unis, le prix du logement a quadruplé avec l’inflation.

SCHL et le gouvernement

La OHC (Obligations Hypothécaires du Canada) créée en 2001 et gérée par la SCHL a permis aux banques d’augmenter leurs prêts sans avoir à rechercher des fonds propres supplémentaires. En 2013, les passifs gérés s’élevaient à 207 G $, soit 17% de l’ensemble des prêts hypothécaires en cours.

Dates importantes pour le crédit immobilier

2003: Genworth autorise le financement de l’acompte
2004: la SCHL autorise le financement d’accompte « flex down »
2006: la SCHL permet 0 acompte et 40 ans d’amortissement
2006: Genworth autorise un amortissement sur 40 ans
2007: Genworth commence à assurer les hypothèques des indépendants
2007: La limite du prêt à la valeur a été augmentée à 80% au lieu de 75% pour l’exigence d’une assurance hypothécaire

Les conséquences de la crise de 2008

Lors de la crise de 2008, le sauvetage des banques au Canada a pris la forme du PAPHA ou Programme d’achat de prêts hypothécaires assurés. Dans le cadre de ce programme, la SCHL a acheté plus de 125 G $ de prêts assurés aux banques canadiennes, ce qui leur a permis d’améliorer leur liquidité. Les banques canadiennes ont ainsi réussi à dégager des bénéfices alors même que leurs homologues ont été sévèrement impactée. Certains en ont déduit à tort que le système bancaire canadien était unique au monde. En particulier, la complaisance des acteurs du marché a été renforcée.

La banque centrale a abaissé le taux d’intérêt jusqu’à les rendre négatifs en termes réels. Il s’agissait d’une décision délibérée afin de promouvoir le logement comme moteur de reprise après la crise. Mais cela a eu un effet indésirable en laissant croire aux propriétaires qu’ils seront renfloués en cas de catastrophe financière.

En 2014, la valeur des prêts hypothécaires assurés par la SCHL était de 92%, ne laissant aucune marge e manœuvre pour la baisse inévitable des prix.

Quand le Canada a-t-il adopté la dette?

En l’espace d’une décennie ou deux, il y a eu un virage à 180 degrés dans les attitudes face au crédit. Nous sommes passés d’une forte réticence à emprunter de l’argent à une absence totale de crainte de s’endetter, même chez les boomers.

Selon Andrew Smithers, plus les gens se croient riches et moins ils ressentent le besoin d’épargner. Et moins ils épargnent, plus ils consomment.

Les gens ont emprunté contre leur « valeur nette du logement » lorsque les taux d’intérêt ont baissé. Ils ont utilisé leur maison comme guichet automatique pour des dépenses discrétionnaires, pour des rénovations, pour acheter une résidence secondaire ou pour des spéculations.

Qu’est-ce qui pourrait mal se passer?

• Baisse de prix, diminuant la valeur de la garantie
• Les taux d’intérêt augmentent, augmentant les paiements mensuels
• La banque pourrait rappeler le prêt ou refuser de le renouveler

Il doit être clair qu’un krach boursier a peu d’impact sur l’économie, à condition que le système bancaire ne soit pas impliqué de manière significative. C’est pourquoi la bulle Internet n’a pas eu d’impact majeur.

L’impact de l’éclatement des bulles immobilières est bien plus important que celui d’un krach boursier en raison du montant élevé de la dette hypothécaire et de la taille du patrimoine immobilier du ménage.

La génération des baby-boomers et l’économie

La génération des baby-boomers, née de 1945 à 1964 alors que les femmes avaient en moyenne 3,7 enfants, a eu un impact considérable sur la société. Dans les années 50, l’école avait du mal à les accueillir tous. Au cours des années 70, la construction de logements a connu un boom comme aucun autre pour fournir un toit aux couples nouvellement mariés.

Au début des années 80, les taux d’intérêt ont grimpé en flèche en raison de l’inflation et de la concurrence pour emprunter de l’argent. 25% de la population canadienne aura plus de 65 ans en 2030 comparativement à 11% en 2015. Cela aura un impact profond sur l’épargne, le logement et l’économie.

Taux bas et croissance faible

L’environnement actuel de taux d’intérêt bas est en partie le résultat des comptes d’épargne bien garnis des baby-boomers. Les baby-boomers recherchent désespérément à investir cet argent dans quelque chose qui générera des revenus. Ils rêvent encore à ce certificat de dépôt de 14% de 1982 !

Il faut environ 2 millions de dollars à 2,5% pour obtenir un revenu avant impôt décent (pas luxueux) de 50 000 $. Si les taux revenaient à 8%, les baby-boomers seraient certainement heureux. Par contre, les plus jeunes seraient sur la paille à cause des remboursements de prêts étudiants ou d’hypothèques.

Il est probable que les baby-boomers deviendront des vendeurs de grandes maisons chères (à rénover) et chercheront à louer ou à acheter des logements plus petits et moins chers. Les propriétés de vacances peuvent être les premières à partir.

La concentration croissante des revenus et de la richesse dans le 1% les plus riches aura un impact négatif sur l’économie, car les personnes aisées dépensent relativement moins en consommation que les plus pauvres. En particulier, cela entraînera une croissance plus lente.

Exceptionnalisme canadien

Le secteur canadien de la construction résidentielle a grimpé à 7% de l’économie [Note: 10,3% au premier trimestre 2021], ce qui est davantage que le record de 6% atteints aux États-Unis en 2006. En fait, la reprise canadienne a été favorisée depuis 2009 par le secteur de l’habitation et les sables bitumineux.

Le boom immobilier a été payé avec de l’argent emprunté. Cela signifie que lorsque la récession surviendra, ce sera d’autant plus douloureux.

La situation au Canada est en fait plus problématique qu’aux États-Unis. Il faut en effet comparer les six banques canadiennes qui représentent 75% des prêts hypothécaires par rapport aux milliers de banques américaines ainsi qu’aux participants non bancaires. De plus, les taux d’intérêt aux États-Unis sont fixes pour la durée totale de l’hypothèque alors que les taux d’intérêt au Canada sont réinitialisés tous les 5 ans.

La bombe à retardement des prêts assurés

Le mythe le plus durable au Canada est :
« Il ne peut y avoir d’effondrement de l’immobilier à moins que les taux d’intérêt n’augmentent ». C’est pourtant ce qui s’est produit récemment aux États-Unis.

Les prêts assurés par la Société Canadienne d’Hypothèques et de Logements (SCHL) sont l’équivalent canadien des subprimes américains. Bien que la SCHL ait des normes de souscription strictes, on sait que quelques prêteurs motivés repoussent les limites. La fraude documentaire est courante au Canada. Il y a aussi un acteur qui n’existe pratiquement pas aux États-Unis: le prêteur privé. Les prêteurs privés prêtent généralement à un taux de 10 à 20% pour une durée d’un ou deux ans – aucun intérêt n’est dû entre-temps. Imaginez quel type d’acheteur paie ce niveau d’intérêt lorsque les taux hypothécaires tournent autour de 3%.

Une simple augmentation de 1,5% des taux d’intérêt rendra les prêts hypothécaires inabordables pour 17% des propriétaires ayant des hypothèques!

Notez également qu’aux États-Unis, les intérêts sont déductibles d’impôt pour le propriétaire, mais pas au Canada.

Voici le risque majeur: après une baisse des prix, même modérée, une fraction des prêts hypothécaires qui ont près de 80% de prêt à la valeur sera renouvelée au terme de 5 ans. La banque devra soit obliger le propriétaire à payer la prime de la SCHL s’il remplit les conditions requises, soit ne pas renouveler l’hypothèque dans le cas contraire.

Les banques survivront mais ne prospéreront pas

Les huit principales banques totalisent 90% de tous les prêts hypothécaires. RBC, TD et la Nova-Scotia détiennent à elles seules 50% du marché.

Il n’y a rien de plus rentable que les services bancaires de détail au Canada: une base de dépôts stable, des activités de crédit florissantes et un transfert des risques vers l’assurance hypothécaire. Pour les banques, les prêts hypothécaires assurés par la SCHL reçoivent une pondération de risque de 0 en raison de leur cote de crédit AAA. En effet, le contribuable canadien est responsable des paiements manqués et non le prêteur.

Mieux encore, les banques ont demandé une assurance non obligatoire sur certains crédits hypothécaires dont la valeur du prêt est inférieure à 80%. Si elles achètent cette protection, il y a tout lieu de croire que la prime SCHL est une bonne affaire.

Le modèle d’affaires de base des banques ressemble à celui des fonds immobiliers: les banques empruntent (court) pour investir (long) des actifs immobiliers.

Un conseil, n’investissez dans des actions bancaires qu’après le krach immobilier!

Qui sera impacté par l’explosion de la bulle ?

1. Les jeunes ayant une hypothèque. Certains perdront probablement leur maison et seront même en faillite personnelle. Les propriétaires de 35 à 44 ans perdront une grande partie de leur patrimoine car la majeure partie est investie dans l’immobilier
2. Le deuxième groupe comprendra les personnes âgées avec ou sans hypothèque. Ce groupe d’âge s’attend à tirer des revenus de la valeur nette de son logement. Il s’agit d’un vœu pieux. En fait, ils seront choqués lorsqu’ils découvriront qu’ils ne peuvent pas vendre leur maison pour augmenter leur niveau de vie.
3. Les parents qui ont versé un acompte ou ont cosigné l’hypothèque pour leur progéniture. La banque de papa-maman semble être un phénomène omniprésent avec une réelle influence sur le marché. Comme cela s’est produit aux États-Unis, les jeunes cesseront leurs paiements et le taux de divorce montera en flèche. Les parents n’en sortiront pas indemnes non plus.
4. Les propriétaires plus âgés qui détiennent un portefeuille d’actifs concentré dans la banque et l’immobilier. Pendant la crise de 2008, les actions des banques canadiennes ont chuté de 50%, tandis qu’aux États-Unis et en Europe, elles ont chuté d’environ 90%.

Spécificités de la bulle actuelle

Contrairement aux années 80, il n’y aura pas d’inflation pour alléger le fardeau de la dette tandis que les prix continuaient d’augmenter nominalement.

Les condos ou copropriétés sont particulièrement vulnérables du fait d’une offre excédentaire de nouveaux condos sous forme de tours d’habitation, en particulier à Toronto.

Entre 2005 et 2015, 200 000 unités ont été construites chaque année (sauf pour 2009), ce qui est plus que les 110000-150000 estimés requis par la formation de la famille et l’immigration.

Socialisation des pertes

Les contribuables souffriront également de l’éclatement de la bulle. La responsabilité de la garantie de la SCHL représente 900 G $ qui sont ultimement couverts par le gouvernement fédéral. Selon la taille de la correction, le SCHL pourrait payer entre 100 et 200 milliards de dollars. Comme la réserve de la SCHL n’est que de 30 G $, le reste devra être payé par les contribuables. Cela représente environ 3 000 $ à 6 000 $ par personne au Canada!

Qui sera mieux loti ? Les jeunes familles qui n’ont pas acheté de maison.

Un plan d’action

1) Ne rien faire. Si vous avez fini de payer votre hypothèque, c’est une option acceptable. Mais soyez prêt à subir une réduction significative de votre valeur nette.

2) Variation sur le thème « ne rien faire ». Vendez la maison et obtenez un bail pour louer votre ancienne maison. C’est ce qui s’est passé en 2008 lorsque les fonds spéculatifs ont acheté des maisons à rabais et les ont louées à leurs anciens propriétaires. C’est l’option économique et humaine car il y a de nombreux coûts impliqués: frais juridiques, honoraires d’agent, frais de déménagement, etc. En outre, les investisseurs préfèrent avoir un locataire déjà sur place.

3) Réduire la voilure. Il faut être conscient que le marché va changer radicalement, en particulier le biais en faveur de l’accession à la propriété. Il est fort probable que les grandes maisons (en particulier les nouvelles maisons construites au cours des 15 dernières années) se vendront à rabais à moins qu’elles ne puissent être subdivisées en appartements plus petits. Les seules personnes qui peuvent acheter une grande maison pendant une crise sont d’autres propriétaires (d’une maison plus petite). Cependant ceux-ci doivent d’abord vendre leur maison, mais le primo-accédant acheteur n’est tout simplement pas là pour acheter. Par exemple, aux États-Unis, six ans après la crise, il y a encore très peu de primo-accédants.

4) Vendre et louer. Un conseil, recherchez les annonces expirées et demandez si la maison est à louer.

Qui veut être propriétaire, sérieusement ?

En suivant le modèle du magnat de l’immobilier Don Campbell, de nombreux spéculateurs ont accumulé un énorme patrimoine grâce à l’effet de levier depuis 2000. Mais l’effet de levier fonctionne dans les deux sens. La richesse disparaîtra rapidement lorsque les prix baisseront. Dans de telles circonstances, les spéculateurs peuvent devenir des propriétaires « involontaires » pour couvrir leurs dépenses. Mais les locataires auront l’embarras du choix en cas de crise.

Un autre problème est le locataire « cauchemar ». Le bassin de locataires potentiels comprendra de nombreuses personnes ayant des problèmes de crédit ou ayant des difficultés à conserver un emploi. Les gens intelligents qui ont choisi de louer seront une minorité dans le peloton, puisque presque tous ceux qui auraient pu acheter l’ont déjà fait.

Dans l’investissement immobilier, seule une minorité réussit dans ce modèle. Les investisseurs les plus expérimentés utilisent l’argent des nouveaux arrivants pour leurs projets. La tendance actuelle est de s’associer pour acheter afin de réduire l’exposition au risque ou en raison du prix élevé. Lorsque la correction se produira, la majorité, c’est-à-dire les propriétaires en difficulté, abandonnera et vendra peut-être à perte.

Les condos n’ont aucune chance. Les personnes qui louent des condos subissent régulièrement des pertes mensuelles. Ils ne se rendent pas compte que l’appréciation des prix ne se produira pas, car de nouveaux condos sont construits chaque année. Rien de pire sauf peut-être de posséder plusieurs propriétés dispersées à différents endroits…

L’immobilier est très cher au Canada

Le Canada est l’endroit le plus cher au monde pour posséder une maison par rapport en comparaison du coût d’une location. Pour la même raison, le Canada est le pire endroit pour être propriétaire. Le rendement avant charges serait de l’ordre de 5% … Est-ce que cela justifie les désagréments spécifiques à l’immobilier: mauvais locataires, vacance du logement, responsabilité civile, dépenses imprévues ?

L’évolution du marché des condos sera une expérience intéressante. Les condos sont principalement destinés à un propriétaire-occupant, mais se retrouveront probablement sur le marché locatif pendant la crise. Ces unités pourraient ne pas être faciles à louer en raison de leur aspect luxueux.

Une fois qu’un immeuble en copropriété semblera avoir de nombreuses unités utilisées pour la location, il deviendra encore plus difficile d’en vendre un. Notez également que les propriétaires d’un condo ont des objectifs et des moyens financiers différents et peuvent avoir du mal à gérer le condo surtout si de nombreux propriétaires sont étrangers.

Il sera intéressant de posséder des immeubles conçus comme des appartements locatifs une fois la correction du logement en cours. De plus, les retraités font de bons locataires et il y en aura beaucoup.

Comment profiter de l’éclatement de la bulle immobilière ?

Acheter trop tôt dans la crise sera une grave erreur. Le désendettement prendra des années.

Après l’implosion immobilière, les investisseurs étrangers vendront leurs fonds communs de placement ou FNB au Canada. Puisque 70% de l’indice boursier S&P TSX est composé de Banques, d’énergie et de matériaux, ces secteurs seront fortement impactés. Un investisseur avisé attendra la liquidation et achètera des actions non liées à l’immobilier à rabais (évitez les FPI, les banques et le secteur des biens de consommation discrétionnaires).

Il faudra beaucoup de temps pour que les prix des logements atteignent le creux. Les meilleures opportunités immédiatement après l’éclatement d’une bulle immobilière se trouveront sur le marché boursier. Ce sera une occasion unique d’acheter des actions de l’énergie, des matériaux avec des remises importantes.

A faire

• Posséder ou louer une seule propriété
• Rembourser toutes les dettes
• Diversifiez votre portefeuille d’investissement
• Pensez à louer au lieu d’être propriétaire
• Encouragez votre progéniture à retarder l’achat d’une première maison

A ne pas faire

• Acheter un condo avec l’idée de le louer
• Cosigner une hypothèque avec n’importe qui
• Acheter un condo comme tremplin pour l’achat d’une maison
• Acheter un lieu de vacances avant d’avoir louer une année ou deux l’endroit

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Le livre de Davenport donne des pistes pour améliorer son pointage de crédit. Le sujet est très spécifique à l’Amérique du Nord.

Un meilleur pointage de crédit vous permettra d’obtenir des conditions plus favorables sur vos prêts.

Points clés à retenir

Événements ayant le plus d’impact sur la cote de crédit

1. Paiement hypothécaire en retard
2. Prêt étudiant en souffrance
3. Retard de 60 jours sur le paiement d’une voiture
4. Ignorer une dette fiscale
5. Entrer en recouvrement de créances sur une carte de crédit
6. Retard de 90 jours sur une dette médicale
7. Atteindre sa limite sur une carte de crédit

Réparer une erreur dans les bureaux de crédit

• Ce n’est pas facile!
• Faîtes la demande par courrier. Écrivez la demande sur papier couleur pour éviter les systèmes automatisés.

Correction d’une erreur auprès du créancier

• Obtenez un accord écrit pour que la note à votre dossier de crédit soit retirée des bureaux lorsque vous payez
• Si aucune réponse, attendez que la dette soit transférée à un autre créancier

Plan d’action

• Demandez un rapport de crédit, à raison d’un tous les 6 mois, en alternant entre les bureaux.
• Faîtes supprimez les informations personnelles autres que le nom, le numéro de sécurité sociale, l’adresse actuelle. Ceci est utile pour empêcher les créanciers de vous traquer. Exemples: supprimer les anciennes adresses, numéros de téléphone et historique de l’employeur.
• Envoyez une lettre à tous les hôpitaux / cabinets médicaux avec lesquels vous traitez pour refuser la divulgation de vos informations médicales. Cela permet d’éviter que la dette médicale n’atteigne votre dossier de crédit.
• Identifiez les éléments clés de votre rapport de crédit qui causent le plus d’impact négatif.
• Faites le plus facile: payez les soldes des cartes de crédit
• Ajoutez des points positifs: devenez éligible à l’octroi d’un nouveau compte de crédit, demandez à votre propriétaire de déclarer vos paiements de loyer réguliers.

Évitez ces erreurs

1. Négociez pour un prêt hypothécaire, ou tout autre type de prêt sans savoir exactement où se situe votre pointage de crédit.
2. Remettre à plus tard l’état des lieux et la gestion de votre situation de crédit.
3. Sous-estimer la façon dont divers aspects négatifs nuisent à votre dossier et comment des facteurs apparemment sans importance peuvent l’aider. N’annulez pas les anciens comptes!
4. Ne pas prêter attention à la composition et au timing de vos nouvelles demandes de crédit. N’ouvrez pas plusieurs comptes en même temps!
5. Ne pas faire face à vos problèmes de crédit avec une stratégie cohérente.

Acheter une nouvelle maison

Utilisez un courtier en hypothèques, si vous pouvez en trouver un!

1. Connaissez votre score. Faîtes ami-ami avec votre conseiller de succursale et obtenez le rapport professionnel complet utilisé pour les prêts hypothécaires au moins 90 jours avant de passer à l’action. Ce rapport montre toutes les informations sur les bureaux. Il peut également être obtenu par un agent immobilier avec de l’entregent. Pourquoi 90 jours? Car lorsque le processus démarre, la banque est bloquée pendant 90 jours avec le rapport initial. Notez que si les deux conjoints achètent une maison, la banque va combiner les revenus mais utilisera la cote de crédit la plus basse.
2. Effacez les erreurs au dossier de crédit.
3. Laissez moisir les notes de recouvrement bien au fond. Si le créancier refuse de supprimer la note dans le dossier de crédit, vous ferez mieux de ne pas payer. Si vous payez, un ancien statut de créance irrécouvrable va se rafraîchir et avoir un impact négatif sur votre score.
4. Gérez vos comptes de crédit, en particulier diminuez les soldes de votre carte de crédit.
5. Améliorez votre pointage de crédit à la marge. Il est préférable d’ouvrir 4 ou 5 comptes. 60 jours avant l’application, mettez à zéro les cartes de crédit ou autres soldes de comptes lorsque cela est possible! Payez quelques petits articles au cours de ces deux mois et remboursez immédiatement pour montrer que vos comptes sont encore actifs.
6. Connaissez vos options. Identifiez les paramètres du prêt à l’avance pour prendre une décision éclairée.

Surveillance du dossier de crédit

Méfiez-vous des offres de surveillance du crédit suite à fuites de données, ce n’est pas si utile, vous devriez surveiller votre dossier vous-même …

Impacts de la crise financière de 2008

Il n’y a pas beaucoup de choses positives à propos de la crise de 2008.

Mais au moins la stigmatisation généralement attachée à la faillite, à la forclusion et à la perte d’emploi s’est estompée. Quand tant de personnes (50 millions) traversent la même situation, les sociétés de crédit ne peuvent pas rejeter tout le monde.

Il vous suffit simplement de connaître le chemin pour redresser la situation.

Quelques crises majeures et comment y réagir

Le divorce

• Annulez les cartes de crédit conjointes!

La forclusion

• Principales raisons d’une forclusion : le propriétaire a perdu son emploi ou la valeur de la maison est inférieure au montant dû.
• En cas de taux variables : le propriétaire ne peut plus effectuer le paiement sur la base d’un taux majoré
• Puisque le logement prime sur toute autre chose, les gens vont préférer faire défaut ou être en retard sur d’autres paiements de crédit: cartes de crédit, prêts automobiles.
• De nombreuses complications surviennent en raison de petits détails dans le processus d’obtention de l’hypothèque.
• La plupart des banques entament le processus de saisie après 3/6 mois de paiements manqués. La banque doit alors passer par plusieurs étapes pour montrer qu’elle a tenté de collecter vos paiements. Le processus peut durer plusieurs mois et jusqu’à 2 ans (selon l’état américain)
• Lorsque la forclusion est décidée, deux choses peuvent se produire: la maison est vendue aux enchères ou la banque reprend possession de la maison et la vend par l’intermédiaire d’un agent immobilier.
• Lorsque vous ne pouvez pas effectuer de paiements, communiquez avec la société qui détient votre prêt hypothécaire à ce moment-là et informez-les de la situation. Ils peuvent être ouverts à renégocier les conditions. Meilleur moment pour le faire: après un paiement manqué, 30 jours de retard.
• Continuez vos versements hypothécaires. Payez au moins quelque chose. Cela augmente vos chances de vendre votre maison en tant que « pré-forclusion » et d’obtenir une approbation de reprise de finance.
• N’annulez pas vos cartes de crédit dans le processus car après la forclusion, il sera difficile d’en obtenir de nouvelles.

La faillite

• Les dépôts de bilan sont publics aux États-Unis.
• Les bureaux de crédit vendent la liste des consommateurs en difficulté aux entreprises qui cherchent à vendre à ce groupe.
• N’utilisez jamais le service de sociétés de consolidation de crédit. Au moins avec la faillite, il y a une date de fin à vos difficultés. Avec les sociétés de consolidation, vous pouvez réduire votre dette de quelques milliers de dollars, mais votre crédit devient presque aussi mauvais qu’en cas de faillite… mais vous devez toujours la majeure partie de vos dettes.

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Le livre de Robert Irwin fournit un des trucs et astuces pour la négociation immobilière, à l’achat comme à la vente.

Certaines sections sont spécifiques aux États-Unis, mais la plupart sont applicables n’importe où.

Points clés à retenir

Négocier est fondamental

D’abord, commençons par deux conseils de bon sens :

• Si vous ne faîtes pas une fixation sur le prix, vous pouvez négocier les conditions.
• N’acceptez pas les rapports d’inspection du vendeur, faites les vôtres.

Voici des scénarios qui peuvent se produire dans la vraie vie.

Scénario 1 : vous devez partir dans deux semaines pour un travail à des milliers de kilomètres. Vous êtes au chômage depuis un an. Vous acceptez le prix et les conditions de l’acheteuse. Elle trouve cela suspect. Par la suite, elle discute avec votre voisin et découvre votre situation. Elle fait ce qu’il faut pour sortir de l’accord en trouvant un bon prétexte. Elle accepte d’acheter mais seulement pour 60k$ de moins, à prendre ou à laisser.

Scénario 2 : l’agent immobilier que vous engagez pour vendre votre maison revient avec des comparables inférieurs à ce que vous attendiez. Vous pensez qu’il a probablement raison puisque ses commissions sont liées au prix de la maison. Cependant, en utilisant Zillow, vous découvrez que l’agent sous-évalue la propriété. Ses véritables motivations sont de vendre la maison rapidement même si cela signifie une commission plus petite. Maintenant, vous engagez un autre agent. Vous êtes prêt à payer la commission de 6% lorsqu’un de vos amis vous fait savoir qu’il a payé moins cher. Après avoir fait votre petite enquête, vous vous rendez compte que la commission est entièrement négociable et se rapproche de 4,5%. Votre agent accepte de réduire sa commission en sachant parfaitement que les conditions du marché ne sont pas si bonnes.

Négocier un bien immobilier, c’est un peu comme jouer au poker. Non seulement vous jouez les cartes que vous avez, mais vous vous adaptez aux joueurs autour de la table.

Dans la négociation, ne prenez rien personnellement. Jamais. En particulier, ne confondez pas l’autre partie avec votre punching ball. Vous ne feriez que tendre des verges pour vous faire battre. Pensez-y, préférez-vous traiter avec quelqu’un que vous trouvez agréable et sympathique ou avec quelqu’un qui vous insupporte au plus haut point ?

Un bon agent immobilier est coriace, abrasif et déterminé. Laissez aux autres le « gentil » agent immobilier.

Traitez avec les personnes qui ont le pouvoir de décider : évitez le conjoint qui ne prend pas les décisions, le mandataire au lieu du mandant, le représentant au lieu du prêteur directement.

Tous les agents ne sont pas de bons négociateurs. Tous les acheteurs ou vendeurs ne sont pas de mauvais négociateurs. Essayez d’améliorer vos compétences en tant que négociateur. Présentez votre offre (contre-offre) directement au vendeur (à l’acheteur).

Moralement irréprochable

Ne faites jamais rien de sournois ou de malintentionné.

Scénario : un acheteur rédige un chèque de caution avec 2500 $ en chiffres et quinze mille en lettres, de sorte que le chèque n’est pas encaissable. À partir de ce moment, le vendeur se méfiera de tout ce que dit l’acheteur et l’affaire échouera.

En fait, non seulement il ne faut pas être sournois, mais il ne faut même pas en donner l’impression.

Ne vous contentez pas de dire « non » à un acheteur / vendeur sans au moins un minimum de justifications. Autrement, l’autre partie peut penser que vous essayez de dissimuler quelque chose et aura du mal à vous faire confiance. Votre moralité doit être hors de tout doute. De nombreuses ventes sont conclues avec une poignée de main, et la paperasse n’est ensuite qu’une formalité.

Temps investi

Plus le temps investi dans une négociation est important, plus chaque partie a à perdre si elle ne se conclut pas. Plus e temps passé à réfléchir est élevé et meilleures sont les chances que l’autre partie accepte.

Tant que vous n’avez pas obtenu ce que vous voulez, ne vous précipitez pas dans la négociation. Plus vous accordez de temps à l’autre partie pour examiner l’accord, par exemple en acceptant une condition, puis une autre, puis une autre, plus votre offre sera acceptée.

Fixez une date limite

Aucun accord ne se conclut sans une date limite. Ce n’est pas contradictoire avec la tactique du « temps investi » mentionnée ci-dessus. Donnez au vendeur un délai court: 24H. Voici pourquoi :

• 24h leur suffit pour passer en revue votre offre et investir le temps nécessaire.
• Les vendeurs acceptent rarement les premières offres. Lorsqu’un vendeur fait une contre-offre, l’acheteur est techniquement libre de se retirer de la transaction. Cependant, il est entendu que généralement lors de l’achat d’une maison, il y a une offre, une contre-offre, une contre-contre-offre, etc.
• La procrastination est plus facile que l’action. S’il n’y a pas de date limite ou si la date limite est dans une semaine, le vendeur peut penser que l’acheteur changera d’avis, ou qu’une autre offre arrivera assez tôt. Le résultat le plus probable est que rien ne se passera.

Lorsqu’un délai est fixé, le vendeur peut faire l’une des 3 choses suivantes: accepter l’offre, la rejeter, ou faire une contre-offre. En général, la contre-offre est le résultat le plus courant.

Agissez avec célérité

L’immobilier est un domaine hautement compétitif à tous égards. Si vous n’agissez pas rapidement, quelqu’un d’autre le fera.

Réagissez face à la pression psychologique

Si l’autre partie essaie de vous rabaisser, ne vous laissez pas faire et attirez l’attention ce point : « Vous semblez suggérer… Je considère que c’est une tentative amicale mais plutôt évidente pour obtenir un avantage psychologique… Je vous assure que je ne vais pas me satisfaire pour moins juste parce que… ».

Soyez parfois irrationnel

L’autre ne saura pas sur quel pied danser s’il pense que vous êtes un peu fou. Cela le fera douter de ce que vous recherchez vraiment.

Efforcez-vous d’être un débutant

Demandez à l’autre partie de vous expliquer l’affaire puisque vous êtes un débutant. Au cours du processus, ils en révéleront beaucoup plus sur eux que vous sur vous. La plupart d’entre nous est tellement désireuse de montrer ce qu’elle possède. C’est une erreur. Tout ce qu’il faut pour en savoir plus sur vos adversaires, c’est un peu d’humilité.

Demandez toujours pourquoi

Scénario : l’acheteur ne vous laisse pas plus de 14 jours pour obtenir un financement et vous savez que ce ne sera pas possible. Plutôt que de dire que vous ferez de votre mieux, vous devriez demander pourquoi le vendeur insiste sur le délai de deux semaines.

Quand quelqu’un dit que quelque chose est « non négociable », ce qu’il dit vraiment, c’est que les négociations ont commencé.

Ce n’est pas parce qu’il est écrit que c’est vrai

Scénario : l’accord d’un agent indiquait une commission de 7%. Le client a proposé 4% et l’agent a refusé. Le client a ensuite informé l’agent qu’il fera affaire avec un autre agent. L’agent et le client se sont finalement entendu pour 5% de commission.

Essayez d’utiliser une liste

En écrivant et en échangeant des listes de ce qu’ils veulent, l’acheteur et le vendeur peuvent comprendre ce dont l’autre a besoin.

Écoutez attentivement

La plupart d’entre nous se concentre sur la façon dont les choses sont dites plutôt que sur ce qui est réellement dit. Mais dans les négociations immobilières, ce sont souvent les mots qui comptent.

• « Voici notre première offre »: cela signifie qu’il y en aura une autre à venir… Je peux donc la rejeter sans craindre de perdre l’acheteur
• « Voici quelque chose pour remettre les négociations sur les rails » : L’autre partie offre quelque chose pour rien. Ils semblent plus intéressés à conclure l’accord. J’accepte la concession et vois ce qui se passe ensuite.
• « Mettons les choses sur la table » : l’autre partie présente sa position de négociation et non l’offre finale. Je les laisserai voir seulement ce que je veux qu’ils voient aussi.
• « Ceci est notre première et dernière offre » : seuls les imbéciles émettent un tel ultimatum. Il est maintenant temps d’amener l’autre partie à investir du temps dans l’accord.
• « C’est la meilleure offre que nous puissions faire » : cela signifie généralement que c’est la meilleure offre que l’agent a pu obtenir sans tracas. C’est un prélude à de véritables négociations et concessions.
• « À prendre ou à laisser » : cela signifie généralement que l’autre camp est frustré. Si j’accepte, je perds en général. Si je refuse, les deux parties ne conclut pas la vente. La meilleure solution consiste à faire une courte pause et à examiner les points d’accord et les points de désaccord et de voir s’il y a un endroit où une négociation semble possible.

Écoutez ce qu’il y a derrière les mots

Scénario : si l’acheteur demande au vendeur d’accorder une balance de vente à l’acheteur, le vendeur peut exprimer ses inquiétudes d’une manière ou d’une autre … Ce qu’il dit vraiment, c’est qu’il craint de perdre son argent ou de se faire tromper. Vous devez lever de telles craintes.

Questionner l’autorité

Scénario : un agent acheteur demande une remise car, en fonction de son expérience, les types d’améliorations que souhaite son client sont impossibles à autoriser pour les propriétés côtières. L’agent du vendeur fait ses devoirs et se renseigne auprès des autorités municipales. Il n’aura aucun problème avec ces types d’améliorations.

Donnez-vous toujours une autre option

Scénario : un jeune couple trouve la maison de ses rêves, près des écoles et des services, avec le bon nombre de salles de bain et de chambres ainsi qu’une belle cuisine. Ils aiment la maison et acceptent le prix et les conditions du vendeur. Maintenant, comparez cela à un couple d’âge mûr qui a acheté et vendu plusieurs propriétés. Ils trouvent 3 propriétés qui conviennent dans le quartier. Ils font une offre 25k $ de moins que le prix demandé, le vendeur contre en réduisant le prix de 1000 $. Pour les acheteurs, c’est « à prendre ou à laisser dans les 24 heures », puisque ceux-ci ont d’autres options. Il n’y a jamais « une seule propriété idéale ».

Ne travaillez que sur les problèmes qui peuvent être résolus

Une fois que vous avez travaillé sur des problèmes que vous pouvez résoudre et parvenez à un accord, ceux qui semblent insolubles peuvent se résoudre d’eux-mêmes, car il est dans la nature humaine de suivre le courant.

Ne répondez jamais à une offre qui n’en n’est pas une

Scénario : votre prix demandé est de 200k $. Quelqu’un vient et demande: accepteriez-vous 160k $? Vous dites « Non, mais je suis ouvert à 185k $ ». En échange de quelques mots, vous venez d’offrir 15 000 $. Vous auriez dû dire: « Offrez-vous 160 000 $? » Votre objectif est d’amener l’autre partie à la table des négociations. Tant qu’une offre n’est pas faite, vous n’avez rien à négocier.

De même, si vous êtes acheteur, vous ne devez pas reporter des négociations à la demande du vendeur. Il obtiendra quelque chose pour rien : il sera libre d’accepter une autre offre entre-temps. Dans une telle situation, vous devriez dire sur un ton amical : « Je comprends ce que vous dites. Je cherche à acheter aujourd’hui et il y a d’autres propriétés qui m’intéressent. Je pense que nous devons poursuivre les négociations jusqu’à ce que nous arrivions à une conclusion. Si vous les interrompez, je supposerai qu’il s’agit d’un rejet et j’irai voir ailleurs. »

Ne réduisez pas tout à la dimension monétaire

Soyez créatif : achetez les meubles, la voiture du vendeur ou quoi que ce soit d’autre s’il a besoin d’argent liquide.

Certaines transactions ne peuvent pas être conclues, quoi qu’il arrive

Après l’important travail de négociation nécessaire avec la personne qui a le pouvoir de négocier, sans l’offenser et après avoir tout essayé dans votre manche, vous vous rendez compte malgré la volonté de compromis de votre adversaire que rien ne peut être fait. Vous êtes trop éloignés pour ce qui est du prix et des conditions. À ce stade, vous devez reculer. Il n’y a rien de pire que de conclure un accord dans lequel vous êtes perdant.

Le test ultime de la contrepartie est de conclure qu’il n’y a pas d’accord à faire et de s’en aller. A ce moment, s’ils vous ont laissé partir, vous savez que votre évaluation était correcte. Sinon, vous venez de découvrir qu’il s’agissait uniquement de postures. Vous devriez dire : « Je suis parti parce que je pensais qu’il n’y avait plus rien à dire ou à faire. Votre appel me suggère que ma compréhension de ce que vous avez à offrir était erronée. Qu’y a-t-il de nouveau dans cet accord qui me poussera à poursuivre les négociations ? » S’ils réitèrent simplement leurs positions, vous vous éloignez à nouveau. S’ils reviennent, dites simplement: « mettez ceci par écrit. »

Vous ne pouvez pas négocier avec succès avec des personnes dont l’objectif est simplement de vous épuiser en vous gardant à la table. Si les personnes avec lesquelles vous traitez sont de cette race, traitez-les à distance, en demandant « par écrit des propositions » que vous serez libre d’accepter, de rejeter ou de modifier.

Les négociations consistent vraiment à trouver un moyen de donner à l’autre partie ce qu’elle veut afin que vous puissiez obtenir ce dont vous avez besoin.

Raisons de faire une offre minimaliste

• Prix demandé irréaliste
• Hors de votre budget
• Vous voulez une bonne affaire
• Vous voulez lancer les négociations pour donner un prix

« Vendu tel quel » avertit les acheteurs qu’il y a un problème avec la propriété.

3 types d’offres de l’acheteur

• Offre minimaliste
• Proche du prix : l’acheteur veut la propriété
• Compromis : entre le deux

2 types de contre-offres du vendeur

• Maximaliste : diminution très minime du prix. L’objectif est de maintenir les négociations et l’espoir est que l’acheteur revienne.
• Compromis : entre le prix demandé et l’offre de l’acheteur. Le vendeur espère que les négociations aboutiront à un prix acceptable.

Clauses de contingence

• L’acheteur peut mettre une clause selon laquelle son engagement dépend du financement et de ses spécificités: taux d’intérêt pas supérieur à, mensualités ne dépassant pas…
• L’un des dangers de laisser un acheteur s’installer avant de conclure la transaction (ou de laisser un vendeur rester après la transaction) est qu’il pourrait être considéré comme un locataire. Par conséquent, il sera difficile, coûteux et long de l’expulser.
• En raison des risques liés à la non-obtention du financement, le vendeur peut ajouter une clause de mise en vente de son bien immobilier (visites, offres de sauvegarde). Donc, si pour une raison quelconque, l’acheteur est en retard dans son financement, le vendeur peut simplement se retirer de la transaction.
• Si l’acheteur peut contrôler l’éventualité (… sous réserve que le mari gagne à la loterie ou obtienne une augmentation), alors le vendeur ferait bien de se demander s’il veut vraiment signer le contrat de vente.
• 3 éventualités importantes : financement de l’acheteur, approbation par l’acheteur du rapport d’inspection professionnelle, approbation par l’acheteur des divulgations du vendeur (et de l’agent).
• Cas de vente : une autre éventualité importante, c’est lorsqu’un acheteur veut insérer une clause car il a besoin de vendre son logement avant d’acheter le vôtre.
• La plupart des éventualités frivoles sont facilement traitées en leur imposant des délais stricts.

Saisies (très spécifique aux États-Unis)

Lorsque vous traitez avec la banque, c’est mieux. Lorsque vous traitez avec un propriétaire, il fera de son mieux pour obtenir le meilleur prix possible afin de pouvoir acheter sa prochaine maison. Mais avec la banque, c’est strictement professionnel. Donc, à certains égards, il est plus facile de traiter avec elle car il n’y a pas d’attachement émotionnel.

Au total, il est quand même plus délicat de négocier avec la banque. La banque dispose de nombreuses statistiques et sait comment faire face aux acheteurs. Par exemple, elle est moins susceptible d’accepter une offre minimaliste. Pire encore, elle est embourbée dans la bureaucratie. Les banques ont du mal à prendre des décisions difficiles telles que la vente à perte. L’officier qui prend une telle décision prend un risque de carrière.

Voici comment ça fonctionne. Vous proposez une offre inférieure au prix demandé par la banque. Quelques jours ou semaines après, vous recevez une contre-offre de la banque affichant le même prix (à prendre ou à laisser). Attaché à celui-ci, il y a un addendum de nombreuses pages qui annulent essentiellement les termes de votre offre:

• 7 jours d’inspection professionnelle au lieu de 14
• Exige un dépôt plus important
• Insiste pour que vous obteniez le prêt chez elle
• Ne vous donne que 3 semaines pour obtenir le financement
• Exige que vous signiez une déclaration selon laquelle vous prenez la maison en l’état
• Exige que vous payiez des frais quotidiens si vous avez besoin de plus de temps pour conclure le séquestre

Que faire ? Prenez une grande respiration. Vous devez proposer quelque chose, par exemple une évaluation si vous pensez que le prix n’est pas correct. Le pire qui puisse arriver, c’est que vous n’obteniez pas la maison. De même, passez en revue les conditions avec votre agent ou avocat et négociez-les. S’il y a quelque chose qui ne va pas avec l’inspection, demandez à la banque de résoudre le problème. Si les demandes sont raisonnables et que le marché est morose, vous pourrez progresser avec la banque.

Achetez avec succès une reprise de finance (spécifique aux États-Unis)

Une reprise de finance implique généralement une bonne affaire. Cependant, le processus peut durer jusqu’à six mois. Entre-temps, la plupart des acheteurs ont déjà déménagé et acheté une autre maison. Vous devez faire face à deux opposants, le vendeur et le prêteur, qui ont des intérêts différents.

Le vendeur souhaite récupérer une bonne cote de crédit, et c’est à peu près tout. Il ne vous aidera en aucun cas: ni pour des réparations, ni même pour vous montrer la propriété.

Dans la plupart des cas, un agent est embauché. Assurez-vous que l’agent est bien informé sur les reprises de finance. N’utilisez pas un agent (pour acheteur) pour représenter vos intérêts. En effet, l’agent du vendeur est celui qui choisit l’offre car le vendeur n’est tout simplement pas intéressé à participer au processus. L’agent sera incité à accepter votre proposition car il n’aura pas besoin de partager la commission avec un autre agent.

La meilleure offre pour le vendeur est celle que la banque acceptera. Ce n’est pas toujours celle dont le prix est le plus élevé. Comment faire passer la pilule au vendeur? Vous pouvez offrir de l’argent comptant (sous séquestre s’il vous plaît!) au vendeur pour ses meubles et appareils électroménagers.

Maintenant, en ce qui concerne le prêteur, vous devez mettre sur pied un « dossier de reprise de finance ». Ceci est généralement présenté par l’agent du vendeur:

1. Proposition (résumé)
2. Lettre d’autorisation: le vendeur autorise le prêteur à s’entretenir avec l’agent du vendeur et toute personne impliquée dans la transaction
3. Fiche nette du prêteur: document le plus important. Montre au prêteur ce qu’il gagnera avec une reprise de finance plutôt qu’une saisie (aux États-Unis, cela pourrait prendre la forme d’un HUD-1 estimé).
4. Contrat d’achat signé par l’acheteur et le vendeur: il est prudent d’inclure une clause conditionnelle selon laquelle la vente est soumise à l’acceptation de la transaction par le prêteur et qu’il n’y a pas de responsabilité ni de frais si le prêteur n’accepte pas. Une autre clause pourrait indiquer qui paiera les réparations: vous ou le prêteur. Un autre devrait concerner le financement. Attention à ne pas risquer un acompte transféré au vendeur.
5. Lettre d’explication du vendeur: écrite par le vendeur (manuscrite le plus souvent) et explique sans émotion pourquoi il ne peut pas effectuer de paiements.
6. Documents financiers du vendeur: prouve ce qui est écrit dans la lettre d’explication.
7. Opinion du courtier sur le prix: l’agent fournit généralement ce prix. Il est bon pour votre position s’il est égal ou supérieur au prix offert.
8. Liste des réparations: généralement l’acheteur prendra la maison telle quelle et effectuera les réparations plus tard. Mais il peut demander une allocation au prêteur pour ce faire. Certaines réparations qui impliquent des risques pour la santé et la sécurité doivent être effectuées par le prêteur avant la vente.
9. Liste des paiements (autres éléments, passifs, paiements attendus et qui en sera responsable)

Enfin, envoyez la trousse complète au bon officier ou au bon comité et faites un suivi chaque semaine pour vérifier les progrès.

Guerres d’enchères pour les acheteurs

Les acheteurs ont 4 atouts :

• Connaissance du marché
• Combien pouvez-vous dépenser? Une lettre de pré-approbation est une nécessité. Attendez-vous à ce que tous les soumissionnaires aient une autre maison. L’argent pour l’acompte devrait être prêt. Votre prêteur doit être prêt à vous envoyer la lettre de financement pré-approuvée avec exactement le même montant que vous offrez (sinon le vendeur comprendra que vous pouvez payer plus).
• Avez-vous des alternatives: si vous ne pouvez pas acheter cette maison, quelles autres propriétés pouvez-vous obtenir ?
• Motivations des vendeurs

Parfois, la seule façon de gagner est de ne pas jouer. Si vous souhaitez quand même participer à une guerre d’enchères voici quelques conseils:

• Agissez rapidement
• Montrez que vous êtes le bon acheteur (prêt pour le financement)
• Écrivez une lettre au vendeur
• Faîtes sauter le prix (s’il était nettement inférieur au prix du marché) pour décourager les concurrents
• Insistez pour que votre offre soit présentée en personne

Comment contester l’évaluation municipale

La valeur d’une maison est généralement évaluée lorsqu’elle est construite, lorsqu’elle est vendue et parfois à des intervalles spécifiques. Lorsque vous traitez avec l’évaluateur de la ville, soyez prêt et fournissez à l’évaluateur de bonnes raisons pour lesquelles votre propriété ne vaut que tant. Lorsque vous obtenez votre évaluation, ne prêtez pas attention uniquement à la valeur du bien mais aussi au taux. Donc, ce qui compte, c’est de comprendre quelle remise a été appliquée à la valeur marchande pour obtenir l’évaluation: est-ce 25% ou 50% ? De cette façon, vous aurez une meilleure idée de la valeur marchande réelle évaluée par le fonctionnaire.

Avant l’appel, rendez-vous au bureau de l’évaluateur du comté ou de la ville et récupérez le dossier sur votre propriété. Lors de l’audience d’appel, ne discutez pas avec émotion mais négociez à partir des faits. Exemples de raisons valables de modifier une évaluation :

• De mauvais comparables ont été utilisés. Montrez vos propres comparables: photos, où sur la carte, adresses, description, prix, etc. signés par un agent immobilier
• Mauvaise description. Peut-être que l’évaluateur a dit qu’il y avait 4 chambres mais qu’il n’y en a que 3.
• Mauvais calculs utilisés pour la superficie en pieds carrés
• Exemptions erronées : vous pouvez avoir droit à diverses exemptions, comme celle pour les propriétaires
• Mauvais facteurs atténuants : votre propriété pourrait être proche d’un dépotoir toxique. Elle pourrait être en proche d’une servitude d’un service public qui réduit la valeur de votre maison.
• En cas d’améliorations: venez avec vos reçus. Il sera plus facile de montrer que l’ajout d’une pièce ne peut pas entraîner une augmentation de 40k $ alors que cela ne coûte que 5k $ à réaliser.

Parfois, la meilleure façon de négocier une question (biens personnels du propriétaire par exemple) est de la retirer de la table de négociation dès le début.

Utilisez le rapport d’inspection à votre avantage

Normalement, le rapport ne contient pas d’estimations des coûts de réparation. Un acheteur peut utiliser les rapports d’inspection à deux moments pour renégocier: lorsque la transaction est négociée et qu’un rapport précédent est partagé par le vendeur avec l’acheteur, et lorsque l’acheteur fait inspecter la maison après la transaction. Les négociations peuvent être rouvertes à cette occasion. Si des problèmes sont détectés, demandez aux entrepreneurs d’évaluer le coût de la réparation et de négocier avec le vendeur. Mentionnez-lui également qu’en tant que vendeur, il sera obligé de le partager avec les futurs acheteurs. La découverte de défauts a généralement un impact sur le financement, car les prêteurs insistent sur le fait que ceux-ci sont corrigés avant la vente.

Problèmes à la conclusion

À la fin du processus, l’acheteur ou le vendeur peut simplement se retirer. Évidemment, cela n’est pas sans risques. Qu’est-ce qui pourrait mal tourner pour l’acheteur? Il reçoit les documents de prêt juste un jour avant la transaction. Désormais, le taux d’intérêt est légèrement plus élevé, les conditions semblent avoir changé également, en plus des frais de dossier incompréhensibles. Qu’est-ce qui pourrait mal tourner du point de vue du vendeur? Les coûts totaux pourraient le surprendre : commission d’agent, remboursement de l’hypothèque existante, prorata des assurances et des taxes municipales, frais de documents, etc.

L’acheteur doit lire attentivement le document de prêt préliminaire et remettre en question les éléments qu’il ne comprend pas. Restez courtois et essayez de négocier les petits malentendus.

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– John Paulson

Immobilier

Un inconnu nous a laissé un message en croyant s’adresser à un agent immobilier.

« Hé Gros, ma cote de crédit s’est améliorée… T’as-tu des maisons à me proposer ? Condos ou maison… Rappelle-moi, on va checker ça ensemble… »

Le marché immobilier est en feu. Qui aurait pu prévoir un tel développement à l’issue d’une pandémie ?

Le Wall Street Journal nous rassure sur le fait qu’il ne s’agit pas d’une bulle immobilière comme en 2006 :

D’autres articles de presse justifient la hausse des prix par des coûts de construction qui augmentent : bois de construction, cuivre pour la plomberie et l’électricité, briques, matériaux pour l’isolation…

Tout cela est très raisonnable. Quant à nous, nous préférons les hypothèses plus loufoques.

Qui sait si dans tous les milliards distribués généreusement par l’état sous forme de prêts ou de dons aux entreprises, certains n’en n’ont pas profité pour acheter une belle deuxième ou troisième demeure ?

Peut-être également que beaucoup d’Américains ont refinancé leur maison à des taux historiquement bas et s’en sont achetés une autre ?

Pas de quoi s’étonner que l’offre soit faible si la maison est devenue un distributeur de cash.

Dépréciation de la monnaie

Bitcoin, le marché immobilier et le marché boursiers sont à des plus haut.

Y aurait-il un point commun à tous ces phénomènes ?

Les adeptes de Bitcoin, les boursicoteurs, ou les amateurs d’or comme les férus d’immobilier, tous s’empressent de se débarrasser de leurs espèces trébuchantes.

Qui pourrait le leur reprocher quand en un an les Américains et les Européens ont augmenté la quantité de monnaie en circulation de 25% et 20% respectivement ?

Les « investisseurs » immobilier ont quand même un avantage sur fans de Bitcoin. Il est plus difficile de perdre sa maison que d’oublier sa clé Bitcoin. Mais il y a tout de même un revers à la médaille puisque vous devez payer les taxes foncières et municipales.

Taxes

Les gouvernements font coup double avec l’inflation. D’abord, vous perdez du pouvoir d’achat. Ensuite, comme tout augmente y compris vos revenus, vous passez sur des tranches d’imposition plus élevées…

Pour les actifs qui offrent une protection face à l’inflation comme l’or et les actions, votre pouvoir d’achat est maintenu avant taxes… mais il diminue après les taxes sur les « gains en capital ».

C’est un peu différent pour l’immobilier.

En plus de pouvoir profiter chaque jour de votre résidence, surtout ces temps-ci, l’achat immobilier est la plus grande niche fiscale qui existe. En effet, il n’y a pas d’imposition de la plus-value sur la vente de la résidence principale.

Du crédit gratuit, une monnaie qui perd sa valeur comme jamais, des prix immobiliers au plus haut et qui accélèrent… Comment tout cela va finir ?

Cordialement,

Khalid Lyoubi

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« 99 trucs pour s’enrichir » est un livre canadien sur la gestion des finances personnelles. Il a été écrit par un collectif de spécialistes, Michel Girard, André Boulais, Fabien Major, Ghislain Larochelle, Frédéric Allali, Stéphane Desjardins et Lili Marchand. Ce livre présente des méthodes faciles à utiliser pour vous aider à économiser, acheter une maison, réduire vos impôts, etc. La plupart des conseils sont de bon sens. Certains sur l’immobilier sont plus intéressants. C’est ce qui est détaillé ci-dessous.

Points clés à retenir

Techniques de négociation

• Écouter 80%, parler 20%, ne pas avoir peur des silences. Le but étant d’obtenir des infos du vendeur.
• Être préparé
• Comprendre pourquoi le vendeur veut vendre. L’aider à atteindre ses objectifs, moyennant un prix intéressant
• Être flexible/créatif
• Ne pas laisser ses émotions ou son égo rentrer en ligne de compte, même s’il y a eu un investissement important en temps

Alternatives aux prêteurs privés (usuriers)

La marge hypothécaire est une option, mais qui vient avec un coût. La marge hypothécaire est une ligne de crédit qui devient de plus en plus importante à mesure que l’hypothèque est payée, mais le taux consenti n’a rien à voir :5-6% actuellement au lieu de 2% environ pour l’hypothèque.

Plutôt que d’acheter directement une maison, il est possible d’effectuer une location avec option d’achat. Un investisseur achète la maison, vous la loue puis vous la vend. Cela vous donne la flexibilité de goûter la marchandise avant de sauter le pas.

Balance de vente (ou solde de vente)

Une balance de vente est un crédit octroyé par le vendeur à l’acheteur.

• Avantage pour l’acheteur : permet de réduire la mise de fonds et d’où un meilleur rendement sur la mise de fonds; taux d’intérêt réduit (3-6%) par rapport au prêteur privé; remboursable n’importe quand, échelonnable sur plusieurs années.

• Avantage pour le vendeur : report jusqu’à 5 ans du gain en capital, permet de hâter la vente, contrat notarié, rendement supérieur au compte à terme.

Dépôt pré-achat

• L’éviter si possible
• Si nécessaire, payer le moins possible. Norme : 1-5%
• Prévoir dans l’offre d’achat les modalités de remboursement en cas de non vente. Le dépôt peut en effet être compliqué à récupérer…

Droit de mutation (taxe de Bienvenue)

Après l’achat, vous devrez payer une taxe de mutation assise sur une évaluation municipale mise à jour tous les trois ans. Les taxes municipales, quant à elles, sont basées sur la « valeur uniformisée » qui est mise à jour chaque année. Si l’on souhaite contester l’évaluation municipale, il faut quand même payer la taxe de bienvenue, puis envoyer une mise en demeure à la municipalité pour contester l’évaluation (prendre avis chez un avocat au préalable). Il est bon de vérifier aussi s’il y a un programme de remboursement à la municipalité.

Rénovations

Voici une liste de contrôle.

• Éviter les « tant qu’à faire ». Se faire assister par un architecte.
• Établir un budget
• Demander plusieurs soumissions une fois les plans et devis préparés
• Acheter à l’avance ce qui sera requis pour profiter des aubaines
• Prévoir l’impact sur le quotidien. Rester disponible pendant les travaux.
• S’informer sur le permis de rénovation (quelques semaines de délai)
• Contrat écrit
• Plaintes à faire : cour des petites créances (<15k$), cour du Québec, cour supérieure, office de protection du consommateur, régie du bâtiment du Québec si l’entrepreneur est accrédité.
• Si l’entrepreneur n’est pas payé, il peut procéder à une hypothèque légale de la construction sur l’immeuble.
• Calendrier des paiements en fonction de l’avancement des travaux, pas de dates fixées à l’avance
• Demander un reçu indiquant date de paiement, motif du paiement et montant
• Conserver 10-15% du montant du contrat et le verser seulement 30 jours après la fin des travaux pour s’assurer qu’il n’y a pas d’hypothèque légale de la construction sur l’immeuble.
• En cas de sous-traitants, l’entrepreneur doit démontrer qu’il a payé les travaux exécutés par eux. Ou bien émettre des chèques conjoints…
• Rénover avec l’aide de l’état.
• Conserver les factures des rénovations (pour revente du bien)
• Rénovations les plus rentables : Cuisine +50-100% environ 20k$, Salle de bain +75-100% environ 10k$, Fenêtres-Portes-Aménagement cave-Chauffage remplacé-Thermopompe/Foyer +50-75%.
• Si budget serré pour rénovations : repeindre, remplacer les tuiles, comptoirs et éviers.
• Repeindre la corniche, le balcon, ou la façade est très rentable.

Regrets après l’achat

Voici typiquement ce que regrettent les acheteurs après coup.

• Manque de place pour les affaires accumulées
• Ne pas avoir fait les rénovations avant d’avoir emménagé (c’est moins drôle pendant)
• Poches vides, prévoir 4-10% prix d’achat pour dépenses juste après l’achat
• Le quartier révèle ses surprises ! Parler aux voisins pour savoir ce qui se passe.
• Le trafic : Il faut passer dans le quartier aux heures de pointe.

Assurance titre

L’assurance titre serait à considérer si :

• Les titres de propriété contiennent des ambiguïtés
• Les vérifications du notaire ne sont pas terminées au moment de la transaction
• Le certificat de localisation est incomplet ou contient une erreur
• Présence d’une clause imprécise dans les actes antérieurs
• La propriété contient un historique litigieux
• Non-conformité avec les règlements municipaux

Remboursement hypothécaires anticipés

Le remboursement anticipé :

• A du sens si aucune autre dette (les autres dettes ont des taux bien supérieurs).
• N’a pas de sens dans le cas d’un immeuble locatif où les intérêts sont déductibles des impôts.

Quelques remarques en vrac

Après la première offre de la banque, négocier et discuter des points suivants:

1. Demander une hypothèque sur 15 ans plutôt que sur 25 ou 30 ans. Cela diminue le coût des intérêts. Même si ce n’est pas suggéré par les auteurs, dans le même ordre d’idée, demander des paiements hebdo plutôt que mensuels, car ça allège le coût du crédit.
2. Profiter des espaces non utilisés pour les rénover (aide d’un architecte) : grenier, sous-sol. On gagne ainsi en surface habitable.
3. La maison en banlieue est moins chère apparemment. Le coût d’une deuxième auto est d’environ 10k$ par an tout compris. Les acheteurs font aussi l’erreur d’acheter trop grand, avec les coûts que ça implique : assurance, entretien, chauffage, taxes.
4. Au moment du déménagement, filmer l’appartement pour démontrer qu’il n’a pas été abîmé au moment du départ. Idem pour le nouveau logement avant d’y déposer quoi que ce soit. Prévenir l’assureur et fournir une liste d’inventaire (voir site Info Assurance pour gabarit).

Commentaires

Il s’agit d’un livre sur le marché canadien, mais beaucoup de points s’appliquent aussi au marché français. En tout cas, ça peut donner des idées de questions à poser à votre banquier. Le livre est aussi intéressant pour ses conseils pour réduire ses impôts.

P.S.: Si vous êtes en France, profitez tant que vous le pouvez des prêts à taux fixes sur 15 à 25 ans. Les Canadiens n’ont pas cette chance.

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