A bien des égards, les prix immobiliers canadiens sont parmi les plus surévalués dans le monde.

Le livre de Hilliard MacBeth « When the Bubble Bursts » explique les origines de la bulle spéculative canadienne, son évolution probable et comment s’en protéger.

Points clés à retenir

Qu’est-ce qu’une bulle ?

Jeremy Grantham a constaté que sur 28 bulles majeures, toutes ont régressé jusqu’à la tendance d’origine.

Robert Shiller fait la comparaison suivante à propos des bulles.

Bulle immobilière canadienne

La synchronisation des cycles immobiliers à travers le monde est un phénomène récent qui remonte à une vingtaine d’années. L’indice Teranet (composé de 11 villes canadiennes) est passé de 68 en 2000 à 167 en 2015. [Note: il est de 262 en mai 2021]

Vancouver et Toronto sont considérés comme très inabordables tandis que Montréal est considéré comme modérément inabordable en utilisant un critère de prix médian sur revenu médian. Parmi les autres économies développées, c’est au Canada que l’abordabilité s’est le plus détériorée. Contrairement à Hong Kong où le manque de terres brutes est à l’origine de la flambée des prix, ce n’est pas le cas pour le Canada (sauf Vancouver).

Un krach immobilier s’est produit en Allemagne (1980), au Japon (1989) et aux États-Unis (2005) lorsque les prix ont atteint le niveau actuellement observé pour le Canada et l’Australie. Pour revenir à des niveaux normaux, les prix devraient baisser de 40% par rapport à leur niveau de 2015.

Le discours médiatique justifie le niveau des prix

« Tant que les taux d’intérêt sont bas, le prix des logements ne peut pas baisser »… Pourtant, il suffit de considérer l’exemple du Japon pour réaliser que c’est faux. Les prix ont chuté de 60% depuis 1989 malgré des taux d’intérêt proches ou inférieurs à zéro.

« L’immigration ou son cousin le riche investisseur étranger font monter les prix »… mais la migration nette, bien qu’élevée, est inférieure à celle de la Nouvelle-Zélande ou de l’Australie. Elle est à peine plus élevée qu’aux États-Unis qui ont tout récemment connu à krach immobilier majeur. D’autre part, des endroits comme Regina, Saskatoon et Winnipeg n’attirent pratiquement aucun immigrant, mais ont connu des hausses de prix encore plus rapides.

Absence de statistiques sur les acheteurs

Remarquez qu’il n’y a pas de statistiques sur les acheteurs de biens immobiliers : s’agit-il d’une famille, d’un individu ou d’une entreprise? On ne connaît même pas le pays de résidence de l’acheteur.

Les acheteurs étrangers achètent des condos parce que peu de surveillance est requise pour ces propriétés. C’est là que l’acheteur étranger insaisissable semble avoir un impact important, principalement à Toronto et à Vancouver. Évidemment, ce n’est pas le meilleur investissement immobilier à cause des dépenses inhérentes.

Déclassement d’une génération

La génération Y a connu moins de formations familiales et est restée plus tard avec ses parents que les générations précédentes. Ils ont plus de dettes pour financer leurs études, un taux de chômage et de pauvreté plus élevé; ils ont des niveaux de richesse et de revenus personnels inférieurs à ceux des générations précédentes.

La dette privée atteint des sommets

La dette privée est la principale raison qui alimente le boom immobilier. Il a augmenté à un rythme époustouflant. Il est passé de 100 à 200% du PIB avec des normes de crédit laxistes et des assurances financées par le gouvernement pour les prêteurs.

Le cycle du crédit est considéré comme procyclique car les banquiers deviennent optimistes vers le sommet alors qu’ils devraient au contraire se montrer plus prudent. Au creux du cycle, ils deviennent trop prudents pour éviter les erreurs qui pourraient leur coûter leur travail alors que les emplois se font rares. Ils contribuent donc aux excès au pic et au creux du cycle.

Certains, comme Richard Vague, avaient mis en garde contre le danger d’une expansion rapide de la dette du secteur privé. La crise de 2008 n’a pas tant été créée par le krach boursier ou l’effondrement des prêts hypothécaires à risque que par un endettement excessif.

Crise à venir au Canada

Une crise est donc probable au Canada. Le résultat serait que les ménages feraient tout leur possible pour sauver leur maison et rembourser la dette en réduisant leur consommation au strict minimum. L’économie en souffrira gravement. Voici les déclencheurs possibles: les taux d’intérêt augmentent suffisamment pour affecter significativement les paiements mensuels, ou une récession se produit, ou la bulle éclate tout simplement.

Minsky a posé « l ‘hypothèse de l’instabilité financière » qui va à l’encontre de l’hypothèse de l’équilibre économique. Selon sa théorie, le système financier oscille entre robustesse et fragilité en phase avec le cycle économique et le cycle du crédit. Plus une tendance se poursuit, plus les gens sont convaincus qu’elle se poursuivra pour toujours. Au Canada, la tendance actuelle a commencé vers 1990.

La croyance selon laquelle l’immobilier est un investissement sûr fait que de plus en plus de gens emprunteront des sommes de plus en plus importantes. Le système devient de plus en plus fragile.

Ensuite, il y a ce qu’on appelle un « moment Minsky ». C’est à ce moment que les prêteurs se rendent compte que de plus en plus d’emprunteurs sont incapables de couvrir leurs paiements d’intérêts. Cependant, les seuls actifs disponibles pour rembourser le prêt sont ceux qui ont été payés par de l’argent emprunté. Mais une fois qu’ils commencent à les vendre, le prix des actifs commence à baisser. À mesure que la valeur des actifs diminue, davantage de prêts tombent en défaut (capitaux propres négatifs) ce qui poussent encore plus les prix à la baisse. À ce stade, même les emprunteurs prudents auront un prêt supérieur à la valeur de leur maison.

Par la suite, les banques sont mises en difficulté puisqu’elles ne sont pas autorisées à réviser de 30% la valeur du bien. Le gouvernement n’aura d’autre choix que d’intervenir. Il faut savoir que plus de 60% des prêts hypothécaires ont une forme d’assurance hypothécaire couverte par le gouvernement.

Des bulles partout

Les bulles immobilières sont un phénomène récent, avec l’exemple le plus ancien aux États-Unis et au Canada après la Seconde Guerre mondiale. La bulle de spéculation foncière, en revanche, était toujours courante mais restait un phénomène local.

L’indice de Shiller montre que le prix des logements aux États-Unis n’a augmenté en valeur que de 30% après l’inflation entre 1890 et maintenant, soit près de 0% par an.

En Espagne, les prix ont presque triplé entre 1998 et 2007, puis sont revenus à la tendance.

Le mythe de l’investissement immobilier

La vraie valeur d’une maison est la valeur actualisée des paiements de location économisés. En d’autres termes, il s’agit du prépaiement de la location du logement.

Les personnes qui ont plus de biens immobiliers que la valeur actualisée des locations souffrent plus que les autres lorsque la bulle éclate. C’est le cas des baby-boomers par exemple.

Cela s’applique également aux propriétaires qui louent.

Le locataire s’en sortira mieux s’il achète lorsque la bulle éclate. Son sort s’améliorera aussi s’il ne le fait pas, car sa position relative par rapport à son propriétaire en ce qui concerne la valeur nette s’améliorera.

Nous avons tous entendu:
« Pourquoi payer un loyer à un propriétaire alors que je peux constituer accumuler du patrimoine et faire un investissement en étant propriétaire d’une maison ? »
« Payer un loyer, c’est comme jeter votre argent par les fenêtres. »

Qu’en est-il du coût réel de l’accession à la propriété ?

En supposant un prix de 500k $, un acompte de 100k $ (= 20% pour éviter une assurance SCHL de 8k $ à 15k $), une hypothèque de 400k $ (25 ans).

Deux tiers des prêts hypothécaires sont à taux fixe. Pour ce type de prêt, les taux fixes sont réinitialisés tous les 5 ans. Compte-tenu du faible niveau de taux actuel, il est prudent de prendre en compte des taux d’intérêt plus élevés qu’actuellement. Quant à eux, les taux variables sont réinitialisés plus fréquemment que les taux fixes.

1. Élément le plus important: le coût de l’hypothèque
   • taux d’intérêt à 4,8%. Coût d’intérêt total = 284k $, paiements mensuels de 2281 $.
   • taux d’intérêt à 6,5%. Coût d’intérêt total = 404k $, paiements mensuels de 2679 $ ou environ 16000 $ par an.
2. Coût total de possession
   Comprend des éléments tels qu’une rénovation, une remise à neuf, une assurance, des taxes municipales. 4% de la valeur est une estimation prudente. Cela représenterait environ 20000 $ par an. L’hypothèse est que tous les travaux d’entretien permettent au bâtiment de ne pas se déprécier en valeur 25 ans plus tard à la fin du prêt.
3. Épargne forcée
   Le montant de 400 000 $ n’est pas vraiment un coût de possession et devrait être éliminé en comparaison avec la location. Au total, le coût d’acquisition de la propriété s’élève à 36k $ par an ou 3000 $ par mois.

Qu’en est-il du coût de la location ?

En supposant un loyer mensuel de 2 000 $, le revenu « disponible » par rapport à la propriété du logement est de 1 000 $. Si cela est investi une fois par an à 5% (et non gaspillé dans des dépenses discrétionnaires ou des vacances), alors après 25 ans, cela deviendrait: 572k $.

Supposons maintenant que le locataire dispose de 400k $ d’économies à l’année 0, son investissement total passerait à 1,33m $ sur 25 ans. La maison de l’acheteur (pas d’hypothèque cette fois) devrait atteindre ce montant pour qu’il soit gagnant par rapport à la location.

Pourquoi le mythe de l’investissement immobilier existe-t-il?

C’est à cause de l’effet de levier. Il suffit que la maison augmente de 100k $ en valeur pour que l’acheteur de la maison ait un gain de 100% sur son acompte de 100k $.

Historiquement, l’accession à la propriété en tant qu’investissement ne présente pratiquement aucun avantage financier, sauf temporairement pendant les périodes de croissance rapide.

Un exemple d’investissement immobilier réussi: acheter en 1995 avant que la bulle ne commence à se former, puis vendre au plus haut point (maintenant), enfin ne pas réinvestir les gains dans l’immobilier.

Corrigés de l’inflation, les études historiques montrent qu’il n’y a pas d’augmentation des prix des logements. Les gens ont tendance à se souvenir du prix qu’ils ont payé pour leur maison même si c’était il y a 50 ans, mais ils ne se souviennent pas des autres prix. Par exemple, entre 1975 et 2014 aux États-Unis, le prix du logement a quadruplé avec l’inflation.

SCHL et le gouvernement

La OHC (Obligations Hypothécaires du Canada) créée en 2001 et gérée par la SCHL a permis aux banques d’augmenter leurs prêts sans avoir à rechercher des fonds propres supplémentaires. En 2013, les passifs gérés s’élevaient à 207 G $, soit 17% de l’ensemble des prêts hypothécaires en cours.

Dates importantes pour le crédit immobilier

2003: Genworth autorise le financement de l’acompte
2004: la SCHL autorise le financement d’accompte « flex down »
2006: la SCHL permet 0 acompte et 40 ans d’amortissement
2006: Genworth autorise un amortissement sur 40 ans
2007: Genworth commence à assurer les hypothèques des indépendants
2007: La limite du prêt à la valeur a été augmentée à 80% au lieu de 75% pour l’exigence d’une assurance hypothécaire

Les conséquences de la crise de 2008

Lors de la crise de 2008, le sauvetage des banques au Canada a pris la forme du PAPHA ou Programme d’achat de prêts hypothécaires assurés. Dans le cadre de ce programme, la SCHL a acheté plus de 125 G $ de prêts assurés aux banques canadiennes, ce qui leur a permis d’améliorer leur liquidité. Les banques canadiennes ont ainsi réussi à dégager des bénéfices alors même que leurs homologues ont été sévèrement impactée. Certains en ont déduit à tort que le système bancaire canadien était unique au monde. En particulier, la complaisance des acteurs du marché a été renforcée.

La banque centrale a abaissé le taux d’intérêt jusqu’à les rendre négatifs en termes réels. Il s’agissait d’une décision délibérée afin de promouvoir le logement comme moteur de reprise après la crise. Mais cela a eu un effet indésirable en laissant croire aux propriétaires qu’ils seront renfloués en cas de catastrophe financière.

En 2014, la valeur des prêts hypothécaires assurés par la SCHL était de 92%, ne laissant aucune marge e manœuvre pour la baisse inévitable des prix.

Quand le Canada a-t-il adopté la dette?

En l’espace d’une décennie ou deux, il y a eu un virage à 180 degrés dans les attitudes face au crédit. Nous sommes passés d’une forte réticence à emprunter de l’argent à une absence totale de crainte de s’endetter, même chez les boomers.

Selon Andrew Smithers, plus les gens se croient riches et moins ils ressentent le besoin d’épargner. Et moins ils épargnent, plus ils consomment.

Les gens ont emprunté contre leur « valeur nette du logement » lorsque les taux d’intérêt ont baissé. Ils ont utilisé leur maison comme guichet automatique pour des dépenses discrétionnaires, pour des rénovations, pour acheter une résidence secondaire ou pour des spéculations.

Qu’est-ce qui pourrait mal se passer?

• Baisse de prix, diminuant la valeur de la garantie
• Les taux d’intérêt augmentent, augmentant les paiements mensuels
• La banque pourrait rappeler le prêt ou refuser de le renouveler

Il doit être clair qu’un krach boursier a peu d’impact sur l’économie, à condition que le système bancaire ne soit pas impliqué de manière significative. C’est pourquoi la bulle Internet n’a pas eu d’impact majeur.

L’impact de l’éclatement des bulles immobilières est bien plus important que celui d’un krach boursier en raison du montant élevé de la dette hypothécaire et de la taille du patrimoine immobilier du ménage.

La génération des baby-boomers et l’économie

La génération des baby-boomers, née de 1945 à 1964 alors que les femmes avaient en moyenne 3,7 enfants, a eu un impact considérable sur la société. Dans les années 50, l’école avait du mal à les accueillir tous. Au cours des années 70, la construction de logements a connu un boom comme aucun autre pour fournir un toit aux couples nouvellement mariés.

Au début des années 80, les taux d’intérêt ont grimpé en flèche en raison de l’inflation et de la concurrence pour emprunter de l’argent. 25% de la population canadienne aura plus de 65 ans en 2030 comparativement à 11% en 2015. Cela aura un impact profond sur l’épargne, le logement et l’économie.

Taux bas et croissance faible

L’environnement actuel de taux d’intérêt bas est en partie le résultat des comptes d’épargne bien garnis des baby-boomers. Les baby-boomers recherchent désespérément à investir cet argent dans quelque chose qui générera des revenus. Ils rêvent encore à ce certificat de dépôt de 14% de 1982 !

Il faut environ 2 millions de dollars à 2,5% pour obtenir un revenu avant impôt décent (pas luxueux) de 50 000 $. Si les taux revenaient à 8%, les baby-boomers seraient certainement heureux. Par contre, les plus jeunes seraient sur la paille à cause des remboursements de prêts étudiants ou d’hypothèques.

Il est probable que les baby-boomers deviendront des vendeurs de grandes maisons chères (à rénover) et chercheront à louer ou à acheter des logements plus petits et moins chers. Les propriétés de vacances peuvent être les premières à partir.

La concentration croissante des revenus et de la richesse dans le 1% les plus riches aura un impact négatif sur l’économie, car les personnes aisées dépensent relativement moins en consommation que les plus pauvres. En particulier, cela entraînera une croissance plus lente.

Exceptionnalisme canadien

Le secteur canadien de la construction résidentielle a grimpé à 7% de l’économie [Note: 10,3% au premier trimestre 2021], ce qui est davantage que le record de 6% atteints aux États-Unis en 2006. En fait, la reprise canadienne a été favorisée depuis 2009 par le secteur de l’habitation et les sables bitumineux.

Le boom immobilier a été payé avec de l’argent emprunté. Cela signifie que lorsque la récession surviendra, ce sera d’autant plus douloureux.

La situation au Canada est en fait plus problématique qu’aux États-Unis. Il faut en effet comparer les six banques canadiennes qui représentent 75% des prêts hypothécaires par rapport aux milliers de banques américaines ainsi qu’aux participants non bancaires. De plus, les taux d’intérêt aux États-Unis sont fixes pour la durée totale de l’hypothèque alors que les taux d’intérêt au Canada sont réinitialisés tous les 5 ans.

La bombe à retardement des prêts assurés

Le mythe le plus durable au Canada est :
« Il ne peut y avoir d’effondrement de l’immobilier à moins que les taux d’intérêt n’augmentent ». C’est pourtant ce qui s’est produit récemment aux États-Unis.

Les prêts assurés par la Société Canadienne d’Hypothèques et de Logements (SCHL) sont l’équivalent canadien des subprimes américains. Bien que la SCHL ait des normes de souscription strictes, on sait que quelques prêteurs motivés repoussent les limites. La fraude documentaire est courante au Canada. Il y a aussi un acteur qui n’existe pratiquement pas aux États-Unis: le prêteur privé. Les prêteurs privés prêtent généralement à un taux de 10 à 20% pour une durée d’un ou deux ans – aucun intérêt n’est dû entre-temps. Imaginez quel type d’acheteur paie ce niveau d’intérêt lorsque les taux hypothécaires tournent autour de 3%.

Une simple augmentation de 1,5% des taux d’intérêt rendra les prêts hypothécaires inabordables pour 17% des propriétaires ayant des hypothèques!

Notez également qu’aux États-Unis, les intérêts sont déductibles d’impôt pour le propriétaire, mais pas au Canada.

Voici le risque majeur: après une baisse des prix, même modérée, une fraction des prêts hypothécaires qui ont près de 80% de prêt à la valeur sera renouvelée au terme de 5 ans. La banque devra soit obliger le propriétaire à payer la prime de la SCHL s’il remplit les conditions requises, soit ne pas renouveler l’hypothèque dans le cas contraire.

Les banques survivront mais ne prospéreront pas

Les huit principales banques totalisent 90% de tous les prêts hypothécaires. RBC, TD et la Nova-Scotia détiennent à elles seules 50% du marché.

Il n’y a rien de plus rentable que les services bancaires de détail au Canada: une base de dépôts stable, des activités de crédit florissantes et un transfert des risques vers l’assurance hypothécaire. Pour les banques, les prêts hypothécaires assurés par la SCHL reçoivent une pondération de risque de 0 en raison de leur cote de crédit AAA. En effet, le contribuable canadien est responsable des paiements manqués et non le prêteur.

Mieux encore, les banques ont demandé une assurance non obligatoire sur certains crédits hypothécaires dont la valeur du prêt est inférieure à 80%. Si elles achètent cette protection, il y a tout lieu de croire que la prime SCHL est une bonne affaire.

Le modèle d’affaires de base des banques ressemble à celui des fonds immobiliers: les banques empruntent (court) pour investir (long) des actifs immobiliers.

Un conseil, n’investissez dans des actions bancaires qu’après le krach immobilier!

Qui sera impacté par l’explosion de la bulle ?

1. Les jeunes ayant une hypothèque. Certains perdront probablement leur maison et seront même en faillite personnelle. Les propriétaires de 35 à 44 ans perdront une grande partie de leur patrimoine car la majeure partie est investie dans l’immobilier
2. Le deuxième groupe comprendra les personnes âgées avec ou sans hypothèque. Ce groupe d’âge s’attend à tirer des revenus de la valeur nette de son logement. Il s’agit d’un vœu pieux. En fait, ils seront choqués lorsqu’ils découvriront qu’ils ne peuvent pas vendre leur maison pour augmenter leur niveau de vie.
3. Les parents qui ont versé un acompte ou ont cosigné l’hypothèque pour leur progéniture. La banque de papa-maman semble être un phénomène omniprésent avec une réelle influence sur le marché. Comme cela s’est produit aux États-Unis, les jeunes cesseront leurs paiements et le taux de divorce montera en flèche. Les parents n’en sortiront pas indemnes non plus.
4. Les propriétaires plus âgés qui détiennent un portefeuille d’actifs concentré dans la banque et l’immobilier. Pendant la crise de 2008, les actions des banques canadiennes ont chuté de 50%, tandis qu’aux États-Unis et en Europe, elles ont chuté d’environ 90%.

Spécificités de la bulle actuelle

Contrairement aux années 80, il n’y aura pas d’inflation pour alléger le fardeau de la dette tandis que les prix continuaient d’augmenter nominalement.

Les condos ou copropriétés sont particulièrement vulnérables du fait d’une offre excédentaire de nouveaux condos sous forme de tours d’habitation, en particulier à Toronto.

Entre 2005 et 2015, 200 000 unités ont été construites chaque année (sauf pour 2009), ce qui est plus que les 110000-150000 estimés requis par la formation de la famille et l’immigration.

Socialisation des pertes

Les contribuables souffriront également de l’éclatement de la bulle. La responsabilité de la garantie de la SCHL représente 900 G $ qui sont ultimement couverts par le gouvernement fédéral. Selon la taille de la correction, le SCHL pourrait payer entre 100 et 200 milliards de dollars. Comme la réserve de la SCHL n’est que de 30 G $, le reste devra être payé par les contribuables. Cela représente environ 3 000 $ à 6 000 $ par personne au Canada!

Qui sera mieux loti ? Les jeunes familles qui n’ont pas acheté de maison.

Un plan d’action

1) Ne rien faire. Si vous avez fini de payer votre hypothèque, c’est une option acceptable. Mais soyez prêt à subir une réduction significative de votre valeur nette.

2) Variation sur le thème « ne rien faire ». Vendez la maison et obtenez un bail pour louer votre ancienne maison. C’est ce qui s’est passé en 2008 lorsque les fonds spéculatifs ont acheté des maisons à rabais et les ont louées à leurs anciens propriétaires. C’est l’option économique et humaine car il y a de nombreux coûts impliqués: frais juridiques, honoraires d’agent, frais de déménagement, etc. En outre, les investisseurs préfèrent avoir un locataire déjà sur place.

3) Réduire la voilure. Il faut être conscient que le marché va changer radicalement, en particulier le biais en faveur de l’accession à la propriété. Il est fort probable que les grandes maisons (en particulier les nouvelles maisons construites au cours des 15 dernières années) se vendront à rabais à moins qu’elles ne puissent être subdivisées en appartements plus petits. Les seules personnes qui peuvent acheter une grande maison pendant une crise sont d’autres propriétaires (d’une maison plus petite). Cependant ceux-ci doivent d’abord vendre leur maison, mais le primo-accédant acheteur n’est tout simplement pas là pour acheter. Par exemple, aux États-Unis, six ans après la crise, il y a encore très peu de primo-accédants.

4) Vendre et louer. Un conseil, recherchez les annonces expirées et demandez si la maison est à louer.

Qui veut être propriétaire, sérieusement ?

En suivant le modèle du magnat de l’immobilier Don Campbell, de nombreux spéculateurs ont accumulé un énorme patrimoine grâce à l’effet de levier depuis 2000. Mais l’effet de levier fonctionne dans les deux sens. La richesse disparaîtra rapidement lorsque les prix baisseront. Dans de telles circonstances, les spéculateurs peuvent devenir des propriétaires « involontaires » pour couvrir leurs dépenses. Mais les locataires auront l’embarras du choix en cas de crise.

Un autre problème est le locataire « cauchemar ». Le bassin de locataires potentiels comprendra de nombreuses personnes ayant des problèmes de crédit ou ayant des difficultés à conserver un emploi. Les gens intelligents qui ont choisi de louer seront une minorité dans le peloton, puisque presque tous ceux qui auraient pu acheter l’ont déjà fait.

Dans l’investissement immobilier, seule une minorité réussit dans ce modèle. Les investisseurs les plus expérimentés utilisent l’argent des nouveaux arrivants pour leurs projets. La tendance actuelle est de s’associer pour acheter afin de réduire l’exposition au risque ou en raison du prix élevé. Lorsque la correction se produira, la majorité, c’est-à-dire les propriétaires en difficulté, abandonnera et vendra peut-être à perte.

Les condos n’ont aucune chance. Les personnes qui louent des condos subissent régulièrement des pertes mensuelles. Ils ne se rendent pas compte que l’appréciation des prix ne se produira pas, car de nouveaux condos sont construits chaque année. Rien de pire sauf peut-être de posséder plusieurs propriétés dispersées à différents endroits…

L’immobilier est très cher au Canada

Le Canada est l’endroit le plus cher au monde pour posséder une maison par rapport en comparaison du coût d’une location. Pour la même raison, le Canada est le pire endroit pour être propriétaire. Le rendement avant charges serait de l’ordre de 5% … Est-ce que cela justifie les désagréments spécifiques à l’immobilier: mauvais locataires, vacance du logement, responsabilité civile, dépenses imprévues ?

L’évolution du marché des condos sera une expérience intéressante. Les condos sont principalement destinés à un propriétaire-occupant, mais se retrouveront probablement sur le marché locatif pendant la crise. Ces unités pourraient ne pas être faciles à louer en raison de leur aspect luxueux.

Une fois qu’un immeuble en copropriété semblera avoir de nombreuses unités utilisées pour la location, il deviendra encore plus difficile d’en vendre un. Notez également que les propriétaires d’un condo ont des objectifs et des moyens financiers différents et peuvent avoir du mal à gérer le condo surtout si de nombreux propriétaires sont étrangers.

Il sera intéressant de posséder des immeubles conçus comme des appartements locatifs une fois la correction du logement en cours. De plus, les retraités font de bons locataires et il y en aura beaucoup.

Comment profiter de l’éclatement de la bulle immobilière ?

Acheter trop tôt dans la crise sera une grave erreur. Le désendettement prendra des années.

Après l’implosion immobilière, les investisseurs étrangers vendront leurs fonds communs de placement ou FNB au Canada. Puisque 70% de l’indice boursier S&P TSX est composé de Banques, d’énergie et de matériaux, ces secteurs seront fortement impactés. Un investisseur avisé attendra la liquidation et achètera des actions non liées à l’immobilier à rabais (évitez les FPI, les banques et le secteur des biens de consommation discrétionnaires).

Il faudra beaucoup de temps pour que les prix des logements atteignent le creux. Les meilleures opportunités immédiatement après l’éclatement d’une bulle immobilière se trouveront sur le marché boursier. Ce sera une occasion unique d’acheter des actions de l’énergie, des matériaux avec des remises importantes.

A faire

• Posséder ou louer une seule propriété
• Rembourser toutes les dettes
• Diversifiez votre portefeuille d’investissement
• Pensez à louer au lieu d’être propriétaire
• Encouragez votre progéniture à retarder l’achat d’une première maison

A ne pas faire

• Acheter un condo avec l’idée de le louer
• Cosigner une hypothèque avec n’importe qui
• Acheter un condo comme tremplin pour l’achat d’une maison
• Acheter un lieu de vacances avant d’avoir louer une année ou deux l’endroit

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– Malorie Blackman, Entre chiens et loups

Bulle des marchés

Les actions technologiques commencent à vaciller depuis deux jours. Tesla a perdu près de 15% en une semaine… Bitcoin chute lourdement aussi…

Nous ne savons pas vraiment pourquoi nous assistons à cette correction. La théorie en vogue est que l’inflation est de la kryptonite pour la valorisation des entreprises technologiques, parce qu’elle crée de l’incertitude. La hausse du prix des matières premières pourra-t-elle être passée au consommateur ? Est-ce que les concurrents seront avantagés ?

Prenons l’exemple de Tesla.

Le prix actuel de l’action Tesla suppose un long fleuve tranquille jusqu’à la domination complète de l’industrie automobile…

Ce n’est pas impossible. Mais s’il y a quelques surprises sur le chemin, est-ce qu’on arrivera à bon port plus rapidement ? Nous ne le pensons pas.

Jeremy Grantham, le gestionnaire du fonds GMO, pense que nous sommes dans une bulle comparable à celles de 1929 et de 2000. Selon lui, la fin de la bulle n’est pas annoncée par une baisse généralisée des marchés. Elle est plutôt marquée par une baisse soudaine des actifs qui ont le plus augmenté tandis que le reste marché continue d’augmenter. Comprendre : Tesla, Bitcoin…

Pour Jeremy Grantham, l’éclatement de la bulle est une affaire de mois, pas d’années. Nous verrons bien.

Ray Dalio, le fondateur du gestionnaire de fonds Bridgewater, est plus nuancé et ne croit pas que tout le marché soit dans une bulle:

Économie artificielle

Nous ne savons pas si nous sommes dans une bulle. Mais où que nous soyons, nous n’avons jamais connu à la fois des marchés si chers ni une économie si faible. Y a-t-il un nom pour cette condition ?

Les marchés ne sont pas non plus seuls à vouloir échapper à la réalité.

Le Monde nous parle des addictions en tout genre qui se sont aggravées avec les mesures de confinement :

Autour de nous, nous entendons de plus en plus parler de défis « un mois sans alcool ».

Jim Grant, du Interest Rates Observer, a rapporté avoir rencontré un individu qui fumait à son aise dans une rame du métro de New York. Nous espérons que le fumeur avait au moins la décence de porter son masque.

C’est peut-être juste anecdotique ou peut-être pas.

Un peu partout dans le monde, des adolescents désœuvrés occupent les rues désertes et y apprennent d’autres lois. Ils portent le masque et même la capuche, voire des lunettes noires.

Le retour à la normalité se fera sans doute avec des gens un peu moins normaux…

A suivre

Khalid Lyoubi

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